На что имеет право тсж. Какие обязанности имеет ТСЖ? Кто такой председатель ТСЖ

Согласно ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Все вышеперечисленные права товарищество реализует с учетом прав и законных интересов собственников помещений, не являющихся членами товарищества. У таких собственников помещений есть право самостоятельно управлять своей частью имущества или заключить договор с товариществом. Поскольку собственники помещений не являются членами товарищества, они не вправе рассчитывать на доходы товарищества от его деятельности и его имущества. Поэтому и нести бремя расходов на содержание имущества товарищества, его работников и органов управления эти собственники не обязаны.

Товарищество не имеет права включать свои расходы в стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, если оно само осуществляет управление многоквартирным домом и собственники жилых помещений заключают с ним соответствующий договор. Что касается права товарищества устанавливать специальные взносы и отчисления в резервный фонд, то эти решения распространяются только на членов товарищества собственников жилья. Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение уже включает в себя плату за содержание, текущий и капитальный ремонт (отчисления на оба вида ремонта) общего имущества в многоквартирном доме и жилого помещения собственника.

Если собственники жилых помещений, не являющиеся членами товарищества, не согласны с размером платежей, которые им предлагают оплачивать как плату за жилое помещение товарищества собственников жилья по договору, то у собственников жилых помещений есть право оплачивать причитающиеся платежи (плату за жилое помещение) в размере, оплачиваемом собственниками жилых помещений таких же многоквартирных домов, в которых не созданы товарищества собственников жилья.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия (ч. 2 ст. 137 ЖК РФ).

Согласно , распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех долевых собственников. Товарищество собственников жилья вправе предоставить в пользование (это действие является одним из видов распоряжения) общее имущество в многоквартирном доме только при согласии всех собственников помещений, не являющихся членами товарищества. Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно. Тот же порядок распространяется и на право надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.

Положение имеет большую юридическую силу. Поэтому порядок применения ч. 2 ст. 137 ЖК РФ не должен нарушать норму ГК РФ, как закона, регулирующего имущественные отношения. Нормы ЖК РФ, затрагивающие имущественные отношения, регулируемые ГК РФ, согласно , не должны противоречить нормам ГК РФ, и в случае такого противоречия применяются нормы ГК РФ. Только при наличии письменного согласия всех собственников жилых помещений (не членов товарищества) товарищество собственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме, как это предусмотрено п. 1, 2 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ.

Права товарищества, предусмотренные п. 3, 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ товарищество вправе осуществлять только с согласия, как членов товарищества, так и иных собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Согласно , граждане и юридические лица осуществляют гражданские права по своей воле и в своем интересе. Отсюда следует, что собственник приобретает имущество в собственность только по своему решению. Принудительно имущество в собственность приобретаться не может.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество вправе потребовать принудительного возмещения платы за жилье с собственников жилых помещений, не являющихся членами товарищества, только тогда, когда между собственником и товариществом заключен соответствующий договор. Если договор заключен с управляющей организацией, как самим товариществом, так и собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества, то лишь эта управляющая организация вправе требовать принудительного возмещения соразмерных расходов за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в части, выпадающей на долю собственника жилого помещения.

Товарищества собственников жилья, которые созданы собственниками домов (на одну семью), дач, вправе принудительно требовать со своих членов только оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества собственников домов, но никак не расходов на ремонт домов собственников: свои дома собственники обязаны содержать самостоятельно (), если члены товарищества не договорились об ином.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья может требовать возмещения убытков с лиц, не являющихся членами товарищества, только при неисполнении ими своих договорных обязательств или причинении вреда общему имуществу собственников жилых помещений в многоквартирном доме незаконными действиями. С членов товарищества собственников жилья такое товарищество вправе требовать в судебном порядке возмещения убытков в случае нарушения ими своих обязанностей, установленных в уставе товарищества.

В соответствии со ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Перечисленные в статье 138 ЖК РФ обязанности товарищества собственников жилья как некоммерческой организации, созданной для обеспечения потребностей собственников жилых помещений в управлении, содержании общего имущества собственников, не все соответствуют правовой природе некоммерческого юридического лица. Указанные обязанности носят административный характер и больше соответствуют органам власти или государственным учреждениям, наделенным определенными властными полномочиями.

Товарищество собственников жилья создается собственниками жилых помещений, и обязанности возникают у товарищества именно перед своими членами. Товарищество не вправе контролировать действия собственников жилых помещений, не являющихся членами товарищества. Попытка уравнять положение собственников жилых помещений (не членов товарищества) с членами товарищества является ничем иным, как формой обязательного подчинения лиц, не являющихся членами товарищества, его уставу и принимаемым решениям. Это уже признавалось Конституционным Судом РФ не соответствующим ст. 30 Конституции РФ.

Поэтому обязанности товарищества, установленные в п. 5-8, подлежат исполнению только в отношении членов товарищества, а не всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, иначе это будет навязыванием услуг и присвоением полномочий, что является нарушением гражданских прав собственников жилых помещений. Перечисленные в п. 5-8 обязанности товарищества могут возникнуть только из договора между собственником жилого помещения, не являющимся членом товарищества, с товариществом собственников жилья.

Предыдущая

Граждане нашей страны сталкиваются с бездействием ЖЭКов, отсутствием хорошего обслуживания, проведения ремонтных работ. А потому им на смену приходят управляющие компании или ТСЖ. Но в силу того, что УК - организации коммерческие и, соответственно, настроенные на получение финансовой выгоды.

Большинство жильцов предпочитает создавать альтернативу – товарищество собственников жилья, организацию, чей приоритет – благоустройство МКД и интересы собственников жилья. Это официальная организация со своими обязанностями и полномочиями, а также официальной документацией.

Что такое ТСЖ

В первую очередь нужно сказать, что ТСЖ - это аббревиатура, которая расшифровывается товарищество собственников жилья. Большая часть жильцов МКД является собственниками квартир. У всех многоквартирных домов должны быть организации, чтобы управлять домовым имуществом. Если ни ЖЭК, ни УК жителей не устраивает, владельцы квартир созывают общее собрание, на котором ставят на голосование решение о создании объединения. И после большинства положительных результатов организовывают ТСЖ.

Оно может быть создано в одном МКД или между несколькими жилыми домами. Собственники квартир, которые создают организацию, должны написать заявление о принятии, на основании которого они будут включены в его члены.

Большая часть владельцев квартир считают такую форму управления жилыми домами наилучшим вариантом, который гарантирует отстаивание прав собственников квартир в частности перед коммунальными службами и государственными органами, например, по вопросам проведения ремонтных работ.

Это управляющий орган, целью которого является сохранение, поддержание в должной форме, охрана и благоустройство общедомового имущества. Кроме того, товарищество и его правление – это рычаг воздействия на коммунальные службы и подрядчиков, выполняющих ряд поставленных им задач. Это организация некоммерческого характера, она не преследует цель получения коммерческой выгоды.

Объединение владельцев недвижимости создается физическими лицами, но при этом организация является юрлицом. У товарищества имеется свой расчетный счет, а члены правления и председатель должны быть зарегистрированы в ЕРГЮЛ. ТСЖ, будучи юридическим лицом, должно быть поставлено на учет в фискальной службе.

Цели создания

Целями совместного объединения владельцев жилья в многоквартирном доме являются:

• совместное руководство и распоряжение ;
• получение доходов и их распределение на решение задач по обслуживанию и ;
• содержание дома в хорошем состоянии: как санитарном, так и техническом.

Организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью. Получения дополнительного дохода, который будет направлен на решение определенных задач товарищества.

Товарищество собственников жилья координирует деятельность, направленную на управление подвластными ей домами, как некоммерческая организация. А потому она стремится не к получению максимум прибыли, а к распределению доходов на нужды товарищества. Но объединение не обязано покрывать убытки, которые могут возникнуть, за счет дополнительного внесения средств собственниками жилья.

Объединение является способом избежать навязываемых УК условий по обслуживанию дома. Например, самим выбирать подрядчиков и поставщиков услуг на выгодных условиях для жильцов, а не управляющей компании. Коммунальщики и прочие фирмы в свою очередь обслуживают дом на основании заключенного договора с ТСЖ.

Если члены или просто жильцы дома недовольны действиями объединения, они имеют полное право предъявить претензии и поставить вопрос на голосование. Таким образом, его главная цель и функция – организация правильного управления и руководства эксплуатацией вверенного ему жилого фонда.

Согласно 136 статье ЖК РФ , в одном многоквартирном доме собственники могут создать одно ТСЖ. Создание товарищества возможно и между несколькими, близко расположенными МКД или имеющими общие земельные участки или инфраструктурные элементы. Товарищество также может быть создано на этапе строительства дома (ст. 139 ЖК ).

Решение о том, вступать или нет в ТСЖ, принимают собственники квартир, никто их принудить к этому не может. Необязательно все жильцы дома должны быть членами товарищества. Создание товарищества возможно, если на общем собрании по вопросу о его организации присутствуют 50% жильцов, и столько же из присутствующих должно проголосовать положительно.

Функции ТСЖ

Нередко, перед созданием объединения владельцев недвижимости, у его будущих членов и прочих жильцов дома возникает вопрос: чем занимается организация, какие функции на нее возложены. Права и обязанности определяются статьей 135 ЖК РФ , а также уставом организации. Основные обязанности товарищества собственников жилья таковы:

• контролировать деятельность компаний, оказывающих услуги собственникам квартир: коммунальных служб, предприятий и фирм, что оказывают бытовые услуги, такие как , и прочие;
• решать вопросы, касающиеся того, когда и кто осуществляет ремонт;
• отслеживать выполнение правил эксплуатации дома и его обслуживания;
• обеспечивать выполнение работ по обустройству дома и придомовой территории согласно плану, утвержденному на год;
• предоставлять требуемые услуги собственникам квартир и выполнять их;
• обеспечивать должное санитарное состояние общедомового имущества (своевременный вывоз мусора, чистота на площадках, в частности возле мусоропроводов и так далее);
• , детских площадок для жильцов дома (пункт должен быть оговорен уставом);
• выполнение дополнительных функций, прописанных в уставе, утвержденном на общем собрании.

ТСЖ, как представитель интересов жильцов многоквартирных домов, обязано отстаивать интересы дома и права жильцов в частности перед коммунальными службами и государственными органами. Чаще всего возникают проблемы с проведением ремонта как текущего, так и капитального. Членам правления и председателю товарищества в частности придется не раз столкнуться с нежеланием коммунальщиков вовремя выполнять свои обязательства.

Согласно законодательству, будучи юридическим лицом, имеет право от своего имени заключать договоры с , оказывающими коммунальные услуги по обслуживанию многоквартирного дома и прочие, которые собственники жилья сочтут необходимыми. Еще одно обязательство участников объединения - составление и утверждение сметы на последующий период.

В обязанности членов ТСЖ входит поддержание порядка в доме, чистоты и сохранности общедомового имущества, в частности технического оснащения, конструкций на земельном участке, что прилегает к МКД и так далее. Таким образом, все, что делает объединение владельцев жилой недвижимости, направлено на улучшение или минимум поддержание достойных жилищных условий дома или нескольких МКД, находящихся под его управлением.

Порядок отчета перед жильцами

Согласно законодательству, товарищество собственников жилья, а именно члены правления и его глава, обязаны регулярно отчитываться перед жильцами. Причем регулярный порядок отчета устанавливается уставом. Кроме того, отчет о движении средств, выплатах, тратах, полученных доходах или проделанной ТСЖ работе должен быть предоставлен по первому требованию членов объединения.

Тем не менее, ни одним законодательным актом не было установлено четкой формы для отчета ни для правления, ни для председателя. Исходя из этого, порядок отчетности перед жильцами следует четко прописать в уставе товарищества. Потому как он является основным документом, согласно которому должны действовать члены правления и глава ТСЖ.

Каждый из жильцов, являющийся членом товарищества, должен в обязательном порядке ознакомиться с уставом товарищества. В нем описан порядок, каким образом, когда и в какой форме оно обязано отчитаться перед собственниками квартир.

Устав

Как уже было сказано, устав товарищества – главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Он подается в качестве учредительного документа для регистрации товарищества в качестве юридического лица. На первом общем собрании членов товарищества устав должен быть утвержден и подписан председателем.

• утверждается всеми владельцами квартир;
• должен быть пронумерован и подписан председателем;
• подписи собственников необязательны.

Копия заверенного устава должна быть заверена нотариусом. После чего ТСЖ на его основании регистрируют в федеральной налоговой службе для дальнейшего налогообложения объединения собственников жилья.

Сам устав содержит:

• адреса входящих в ТСЖ зданий;
• место и дата составления;
• цель, с которой создавалось товарищество;
• права, обязанности его членов.

Если необходимо внести поправки в уже действующий устав, необходимо провести общее собрание и изменить содержание документа на основании протокола мероприятия.

Учредители

Каждый из жильцов дома, выступивших за создание товарищества, является учредителем ТСЖ. Но так как участников товарищества и, соответственно, собственников квартир много, то в заявлении и документации, подаваемой для регистрации товарищества, указывается, что учредители ТСЖ – члены его правления.

Они выступают лицом товарищества, его управляющей частью, которая, как и остальные члены, заинтересована в должном обслуживании дома и надлежащем качестве оказываемых услуг. Если кто-либо из членов товарищества хочет выйти из состава учредителей ТСЖ, ему необходимо написать соответствующее заявление. При этом согласия остальных жильцов не требуется.

Учредителем может быть любое физическое лицо, проживающее в доме, и являющееся владельцем жилой площади в нем. Упоминание учредителей при регистрации ТСЖ в качестве юридического лица является формальностью. Члены правления и председатель регистрируются в ЕРГЮЛ. Если в составе правления происходят изменения, об этом необходимо уведомить фискальную службу для внесения соответствующих поправок.

Реестр членов ТСЖ

В реестре членов товарищества собственников жилья должны содержаться данные, при помощи которых можно понять, кто именно является членами ТСЖ. Также сведение, которые в нем отражены, позволят при необходимости связаться с любым из участников товарищества. Список членов ТСЖ отражает информацию о размере принадлежащей доли общедомового имущества каждому из них.

Стандартная форма реестра содержит следующую информацию:

• наименование товарищества собственников жилья;
• юридический адрес ТСЖ;
• данные ИНН;
• дату создания;
• перечень входящих в товарищество домов.

Он должен быть подписан председателем ТСЖ с указанием его контактного телефона.

Ответственность

Правила работы, функции, полномочия и обязанности товарищества собственников записаны в жилищном праве и регламентированы законодательством РФ. Среди участников ТСЖ избирается правление, в которое входят несколько человек. И также глава товарищества – председатель, на котором лежит ответственность за действия объединения.

Так, глава ТСЖ отвечает за следующие действия:

• подбор персонала;
• сдача отчетности в налоговую;
• ведение и хранение учета товарищества;
• заключение договоров.

На членов правления ТСЖ возложена ответственность за выполнение соглашений, заключенных с подрядчиками и прочими службами, в том числе коммунальными, а также перед партнерами и жильцами дома.

Под ответственностью товарищества также понимают следующие его обязательства:

• использование площадей, находящихся в общем долевом владении всех жильцов;
• содержание и сохранение порядка в местах общего пользования;
• проведение ремонтных работ;
• распоряжение общей собственностью товарищества.

Члены ТСЖ должны обеспечить своевременную и качественную поставку ресурсов и коммунальных услуг.

Принятие решения в товариществе

Все решения принимаются совместно на основании итогов голосования владельцев жилья, проведенного на общем собрании. С такого собрания начинается само создание ТСЖ, на котором 50% владельцев квартир дома или нескольких МКД должны заявить о желании организовать товарищество. Собрание может проводиться как в очной, так и в заочной форме путем письменного голосования.

На таких собраниях принимают решения о том, как использовать свободные площади, например, согласовывают порядок, права и прочие пункты устава, решают текущие вопросы, например, по ремонту. Также именно собранием жильцов решается судьба действующего председателя, необходимости его замены.

Для проведения голосования на собраниях ТСЖ необходимо заранее сообщить жильцам дома о его дате, времени и месте проведения. На мероприятии могут быть приняты решения исключительно по тем вопросам, которые согласно законодательству РФ находятся в компетенции товарищества. Необходимо заранее подготовить повестку дня, в которой отразить все пункты, необходимые к обсуждению и принятию решения.

Все принятые решения на собрании вносятся в , который ведется на протяжении всего мероприятия и по окончании его заверяется подписью инициатора или председателя. Для принятия какого-либо решения необходимо большинство голосов. Жильцов, которые не присутствовали на собрании, необходимо оповестить в течение 10 суток об итогах собрания.

Плюсы и минусы ТСЖ

Товарищество собственников жилья предоставляет владельцам квартир право самим решать, каковы правила управления домом и общим имуществом, кто станет поставщиком коммунальных услуг и так далее. Но возможность самостоятельного принятия решений может быть как достоинством, так и недостатком.

Среди неоспоримых достоинств такой формы управления домом, как ТСЖ, следует выделить:

• управление общим имуществом в доме с целью получения дополнительных средств на благоустройство, обслуживание и ремонт МКД и : аренда, размещение рекламы;
• быстрое решение возникающих вопросов на общих собраниях путем голосования;
• финансовая прозрачность: в любой момент каждый из жильцов и членов товарищества имеет право ознакомиться с движением денег, расходом средств;
• платить нужно только за действительно необходимые услуги, а не те, что навязывает управляющая компания или вносит в оплату по умолчанию, следовательно, это существенно сократит оплату коммунальных;
• самостоятельный выбор подрядчиков.

При создании ТСЖ ответственность за сохранность общедомового имущества ложится на каждого жильца, также как и за результаты принятых ими решений по обустройству и обслуживанию жилого дома. Одним из важных является возможность уменьшения размера коммунальных платежей. Грамотный управленец может ощутимо снизить плату по квартплате за счет получения товариществом прибыли, например, предоставив нежилую площадь под аренды.

Товарищество собственников жилья имеет и свои недостатки. В каждом объединении существует группа активистов, но никто не даст гарантий, что это грамотные и компетентные люди. Излишняя инициативность и неспособность разобраться в возникшем вопросе, вести дела должным образом.

У товарищества довольно небольшой собственный капитал, при помощи которого сложно расплатиться с возникшими задолженностями. И это может стать существенной проблемой ТСЖ, когда придется срочно рассчитываться с подрядчиками. Помимо этого, выполнение некоторых разовых работ для объединения может обойтись дороже, чем для той же УК, потому как заинтересованность в одиночных заказах у многих фирм минимальная.

Передача жилого фонда в собственность граждан поставила вопросы – а кто теперь будет отвечать за всё имущество в доме, с кого спросить за некачественное выполнение коммунальных услуг и кто будет делать ремонт в подъезде?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

ТСЖ, как юридическое лицо, имеет право:

1. От своего имени заключать договоры с организациями, оказывающими услуги, которые поддерживают «жизнь» многоквартирного дома, как жилого комплекса: коммунальные, по ремонту, содержанию, управлению, другие услуги, необходимые собственникам помещений в этом доме.
2. Составлять и утверждать смету на будущий период. В статьи расходов могут входить расходы на необходимый ремонт и содержание всего имущества в доме, проведение капитального ремонта или реконструкции, средства для резервного фонда, который формируется за счёт взносов от собственников, другие затраты, которые оговорены в уставе организации.
3. Устанавливать для каждого собственника сумму обязательного годового взноса на нужды товарищества и дома. Размер таких взносов, как правило, зависит от доли конкретного собственника в общей долевой собственности. Эти платежи устанавливаются на год и утверждаются членами ТСЖ.
4. Брать кредит в банке, как юридическое лицо, и использовать полученные средства для нужд дома и собственников.
5. Заключать от своего имени договоры с физическими лицами, которые выполняют различные услуги в интересах собственников.
6. Оплачивать эти услуги.
7. Продавать или обменивать имущество, которое принадлежит на праве собственности ТСЖ.

В обязанности ТСЖ входит:

1. Обеспечение санитарного, гигиенического и технического состояния дома в соответствии с действующими положениями и нормами.
2. Исполнение всех условий договоров, которые заключены с организациями и частными лицами, обеспечивающими содержание и ремонт дома.
3. Представление интересов всех собственников, на случай установления их гражданских прав на общее имущество в доме.

Законодательство

Товариществу собственников жилья посвящен раздел 6 ЖК РФ.

Примерно в 1993 году, сразу же после распада Советского Союза, стали образовываться первые товарищества. Возникла в законном регулировании их деятельности.

Был разработан от 15. 06. 1996 года № 72-ФЗ. Этот закон утратил свою силу с 01. 03. 2005 года, когда был введён в силу действующий ЖК РФ.

Функции ТСЖ

Для того, что выполнять определённые функции перед гражданами, владеющими помещениями в многоквартирных домах на праве собственности.

Основные

К основным функциям ТСЖ относится:

1. Контроль над деятельностью компаний, которые оказывают различный услуги собственникам жилья. То есть, контроль над коммунальными службами и предприятиями, оказывающими бытовые услуги (например, вывоз мусора или уборка снега).
2. Решение вопросов, касающихся ремонта и эксплуатации дома, очистки и уборки придомовой территории, включая дорожки и детские площадки, зоны отдыха и пешеходные зоны.
3. Обеспечение выполнения различных работ, согласно утверждённому на год плану.

В многоквартирном доме

Кроме основных функций, на ТСЖ есть функции ТСЖ в многоквартирном доме.

• контроль над организациями и частными лицами, которые поддерживают чистоту и порядок в подъездах, на лестницах и приквартирных холлах;
• предоставление различных услуг собственникам в их квартирах, а также выполнение этих услуг;
• обеспечение санитарного и технического состояния общедомового имущества;
• обеспечение собственников жилья паковочными местами и детскими площадками, если это говорено в уставе;
• выполнение других функций, которые прописаны в и утверждены на общем собрании.

Управляющего

Органами управления в ТСЖ являются:

• правление;
• общее собрание;

Когда не могут избрать председателя из числа собственников помещений в доме, то приглашают . Он работает по трудовому договору, работодателем по которому выступает ТСЖ. Функции председателя и управляющего несколько отличаются.

Функции управляющего следующие:

• обеспечивает нормальное функционирование все коммуникационных систем дома;
• взаимодействует с администрацией муниципального образования, к которому относится данный жилой дом;
• взаимодействует с подрядными организациями, которые выполняют различные работы в интересах собственников помещений в этом доме;
• сотрудничает с населением;
• сотрудничает с членами правления ТСЖ;
• подготавливает бюджет и смету на следующий год;
• взаимодействует с должниками по оплате взносов в ТСЖ;
• осуществляет другие функции, которые могут быть прописаны в уставе ТСЖ.

Правления

Правление избирается из числа собственников жилья в данном доме.

Оно выполняет следующие функции:

1. Ежегодно отчитывается перед общим собранием о проделанной за год работе/
2. Планирует работы на будущий год.
3. Разрабатывает смету расходов на будущий год и выносит её на обсуждение, с обязательной постатейной расшифровкой.
4. Контролирует соблюдение товариществом всех действующих норм и законов.
5. Ведет контроль над тем, чтобы члены ТСЖ вовремя вносили необходимые взносы, и чтобы не возникали долгосрочные долги.
6. Осуществляет управление домом или заключение договора на управление им.
7. Ведет наём работников и организаций для уборки дома и околодомовых территорий.
8. Выполняет другие функции, которые возложены на правление уставом ТСЖ.

Требования к председателю

Председателя правления ТСЖ избирают из собственников жилых помещений этого дома. Это основное условие, которое необходимо соблюдать при подборе кандидата на эту должность.

Согласно , он избирается на срок, который прописан в уставе. Он действует от имени товарищества без оформления дополнительных доверенностей.

Требования к председателю правления прописаны в уставе товарищества.

Это могут быть:

• наличие высшего экономического или юридического образования;
• опыт хозяйственной или административной работы от 3-ёх лет;
• наличие собственного автотранспорта.

К психологическим требованиям к будущему председателю можно отнести:

• коммуникабельность;
• стрессоустойчивость;
• умение добиваться своего законным путём;
• уверенность в себе;
• умение противостоять «напору» как членов ТСЖ, так и сторонних организаций;
• крепкое здоровье и активный образ жизни.

Прежде чем назначать кого-то на должность председателя, его необходимо ознакомить с его должностной инструкцией. В этом документе прописаны все основные обязанности человека, который будет занимать эту должность.

Также с председателем подписывается трудовой договор и ему выплачивается заработная плата, если это предусмотрено в уставе ТСЖ.

Ответственность

Товарищества собственников жилья (сокращенно ТСЖ) относятся к уникальным формам управлением домом. Деятельность их регламентирует множество нормативно-правовых актов. Основным документом, определяющим полномочия и всю работу ТСЖ, можно считать Жилищный кодекс. Общее собрание с правлением ТСЖ обязаны действовать в рамках современного законодательства, и сегодня в предлагаемой статье мы рассмотрим самым подробным образом все то, что относится к правам и обязанностям ТСЖ и его правления.

Чем вправе заниматься ТСЖ?

Если совсем коротко, это вести работу, связанную с управлением домом, то есть выполнять ту деятельность, которая раньше была сферой внимания управляющей компании (в виде коммерческой организации либо ЖЭУ).

А теперь давайте подробнее рассмотрим весь объем деятельности, включаемой в данное понятие. На что именно жильцы уполномочивают своих представителей на выборах правления ТСЖ?

137-я статья Жилищного кодекса, посвященная регулировке подобных вопросов, гласит:

1. ТСЖ обладает правом заключения договоров с управляющими и эксплуатационными компаниями, связанных с обслуживанием многоквартирного дома и оказанием всего спектра коммунальных услуг.
2. Оно имеет право выполнения определенных работ без обращения к услугам УК (например, найм уборщиц для подъезда либо организация самостоятельного вывоза мусора).
3. ТСЖ занимается ведением расчета доходов и расходов с определением необходимых средств для производства текущего ремонта дома, оплаты деятельности подрядчиков, формирования резервного фонда, а также предназначенных для капитального ремонта.

А еще?

К числу других прав правления ТСЖ относятся следующие:

1. Товарищество может вести расчеты по договорам как с физическими, так и с юридическими лицами за оказанные услуги.
2. Согласно предусмотренному законом порядку ТСЖ может обратиться в банк либо к частным лицам за кредитными средствами.
3. В его компетенции - продажа, обмен и сдача в аренду имущества, включая недвижимость. Так, например, ТСЖ имеет право сбора платы с предпринимателей, желающих арендовать в здании площади под офис либо для торговли.
4. ТСЖ рассчитывает квартплату, основываясь на смете расходов.
5. Оно же собирает эту квартплату с собственников и нанимателей помещений многоквартирного дома.
6. Также в числе его прав - принятие законных мер к лицам, задолжавшим арендную либо квартирную плату, что непременно должно быть отражено в протоколах заседаний правления ТСЖ.

Устав ТСЖ как главный документ

Целиком и полностью перечень имеющихся у ТСЖ полномочий обязан перечисляться в Уставе данной организации. Этот список, например, может включать разрешение на производство реконструкции, внесение преобразований в придомовую территорию в виде оборудования парковки для автомобилей и т. п. Все права данной организации, перечисленные в ее Уставе, не могут вступать в противоречие с содержанием Жилищного кодекса. Они могут лишь служить дополнением и расширением его основных положений в конкретных ситуациях.

Реализация большинства прав правлением товарищества производится в рабочем порядке - рассчитывается квартплата, распределяются по банковским счетам средства, производится ведение протокола правления ТСЖ. Данные действия относятся к текущей работе. За соблюдением законности всех упомянутых операций следит специальная комиссия, именуемая ревизионной, в количестве трех-четырех человек. Ее состав не относится к числу членов правления либо прочих работников ТСЖ.

Если требуется провести серьезные изменения (например, реорганизовать структуру ТСЖ, поменять соотношение распределяемых по всевозможным фондам средств, провести переоборудование здания), от правления требуется организовать общее собрание всех жильцов с выставлением вопроса на голосование. Право осуществлять заявленную деятельность ТСЖ получит лишь при наборе большинства положительных голосов.

Об особенностях работы ТСЖ

Весьма и весьма часто в процессе реализации собственных прав у членов правления ТСЖ возникает масса вопросов, имеющих отношение к ряду неоднозначных или проблемных тем. Ниже мы приведем примеры наиболее актуальных из них.

Одним из острых вопросов служит отказ правления выдавать жильцам справки (о составе семьи либо расширенные выписки) на основании задолженности по квартплате. Закономерный вопрос: имеет ли право правление товарищества отказывать своим членам в выдаче каких-либо справок при наличии долга?

Данная практика является нарушением закона. В то же время подобные действия повсеместно используются руководствами ТСЖ с целью стимулировать жильцов покрыть задолженность или ее часть. Следует знать, что выдача положенных справок считается не правом, а обязанностью ТСЖ. Это относится и к случаям, когда жильцы имеют любого размера задолженность по коммунальным услугам.

Доступ в квартиру - законно ли?

Другой часто встречающийся вопрос из разряда проблемных - о полномочиях председателя либо правления товарищества на вход в квартиру и ее осмотр. Подобные ситуации не редкость для типичного протокола правления ТСЖ. Наша Конституция как основной закон закрепляет право любого гражданина на неприкосновенность собственного жилища. На практике это значит, что без разрешения владельцев квартиры входить в нее никто не имеет права. Исключение относится лишь к случаям наличия ордера или возникновения угрозы теракта или катаклизма (техногенного либо природного характера).

В других же случаях (в том числе и в аварийных ситуациях, допустим, прорыва трубы) проход внутрь квартиры возможен лишь с разрешения жильца. Именно потому любые предлоги права доступа в помещение (для поверки счетчиков либо снятия показаний, замера давления, измерения температуры и пр.) являются незаконными.

О пенях и штрафах

Еще один, не менее острый вопрос - о полномочиях ТСЖ в деле начисления пеней. Товарищество имеет право на это в случае, когда такая функция прописана в Уставе, который принимался общим собранием жильцов. Данная мера относится к вынужденным, предназначенным для стимулирования должников к скорейшей уплате средств за жилье.

Порядок, которым начисляются штрафы, строго регламентируется и прописывается в Уставе. При этом следует ориентироваться на положения НК РФ, относящиеся к верхним границам штрафных санкций. Например, запрещено взимать пеню размером более 1/30 ставки рефинансирования за каждый просроченный день оплаты.

Обязаны ли мы подписывать договор с ТСЖ?

Порой жильцов может возмущать предложение ТСЖ подписать договор по обслуживанию. Должны ли заключаться такие договоры и обязаны ли ТСЖ этим заниматься? Данная практика абсолютно нормальна. Право ТСЖ на заключение договоров, а также положение, регламентирующее начисления платежей, прописано в 137-й статье ЖК РФ.

При наличии подобных подписанных договоров правление имеет право заключения от имени жильцов всевозможных сделок с поставщиками коммунальных услуг. Если договора между собственником и ТСЖ не имеется, нужные соглашения жильцам предстоит заключать самостоятельно в представительстве эксплуатационной компании.

Внимание: нарушение!

Следующая проблема, часто имеющая место в многоквартирных домах, - вывешивание на всеобщее обозрение правлением ТСЖ списка должников. В данном случае возмущение жильцов вполне оправдано и закономерно. По закону (речь идет о персональных данных) прямо разглашать подобные сведения запрещается. У правления отсутствует право публикации любых данных о жильцах без их письменного согласия. Это относится не только к адресам, Ф.И.О. и паспортным данным проживающих, но и к размеру имеющегося долга.

Подобные списки могут быть составлены правлением для внутреннего использования и принятия мер по воздействию на должников. Хранить их положено в закрытом помещении в сейфе. В случае же подобной незаконной публикации должник имеет полное право обращения в судебную инстанцию за возмещением морального ущерба. Максимально возможное действие для ТСЖ в данном случае - вывешивание объявления о набежавшей общей коммунальной задолженности и предупреждение о предстоящем обращении в суд.

Обязанности правления ТСЖ

Перечень их дан в статьях ГК РФ № 148-149. Что же именно обязано правление ТСЖ квартирным собственникам, выбравшим его?

1. Соблюдать нормы законодательства и положения Устава.
2. Контролировать исполнение жильцами собственных обязанностей, касающихся содержания объекта.
3. Непосредственно управлять многоквартирным домом либо контролировать компанию, которая осуществляет данное управление.
4. Заключать договоры с поставляющими коммунальные услуги подрядчиками и субподрядчиками.
5. Заниматься заключением договоров, касающихся ремонта и содержания здания.
6. Вести списки жильцов, которые являются членами товарищества.
7. Заниматься ведением бухгалтерского учета, составлять сметы доходов и расходов, начислять квартплату.
8. Вести делопроизводство и выдавать необходимые справки жителям - членам ТСЖ.
9. Проводить общие собрания жильцов с предоставлением отчетов правления ТСЖ о проделанной работе.
10. Вести контроль за деятельностью председателя товарищества.

В чем заключаются непосредственные обязанности председателя ТСЖ?

1. Он нанимает и увольняет необходимый персонал, дает распоряжения прочим должностным лицам ТСЖ.
2. В рамках собственных полномочий действует от имени товарищества, не прибегая к предварительному уведомлению всех его членов.
3. Выносит любой разработанный им документ на решение собрания жильцов.

Об ответственности за невыполнение обязанностей

Подобная мера не прописана ни в ЖК, ни в ГК РФ. Но это вовсе не говорит о невозможности привлечения нарушителей к ответственности. Данный вопрос, как правило, также регламентируется Уставом товарищества, в котором предусмотрены за конкретные проступки определенные виды наказания. В более общем случае там может содержаться пометка о действиях согласно существующему законодательству.

Об общей гражданской ответственности речь идет в случае следующих правонарушений:

1. Халатности (например, отсутствие оповещения членом правления ТСЖ жильцов в положенные сроки о готовящемся собрании).
2. Мошенничества - речь может идти о подложных показаниях приборов учета либо документов, касающихся собственников помещений.
3. Растраты либо присвоения средств собственников - порой бывают случаи злоумышленного неправомерного распределения средств общего либо резервного фонда.
4. Обмана собственников, в том числе всего собрания.
5. Служебного подлога.
6. Превышения собственных полномочий (сюда относятся приведенные выше примеры с вывешиванием списков жильцов и т. п.).

Любой из членов товарищества, включая представителей правления ТСЖ и самого председателя, обязан нести за собственные действия материальную ответственность. В случае возникновения ущерба для общедомового имущества по вине собственника (к примеру, вследствие затопления) последний обязан его возместить. Для определения размера такого ущерба составляют специальный акт. Оценка при необходимости ведется с привлечением профессионалов. Более того, описание ряда конкретных ситуаций, относящихся к правонарушениям, может содержаться в самом уставе ТСЖ.

Полномочия правления ТСЖ

О каких именно полномочиях идет речь? Задача руководства товарищества - заниматься его непосредственной деятельностью. Весь перечень необходимых для этого полномочий регулируется все тем же Жилищным кодексом (его статьей 147). В Уставе организации должны обязательно разграничиваться действия, входящие в компетенцию непосредственно правления и общего собрания жильцов. То есть должны иметься четкие указания, что именно председатель со своими заместителями могут решать на заседании правления ТСЖ, не прибегая к предварительному оповещению жильцов.

В большинстве случаев речь идет о таких полномочиях правления:

1. Непосредственном руководстве деятельностью товарищества с назначением на конкретные работы определенных исполнителей и формировании кадров ТСЖ.
2. Заключении от имени собственников жилья договоров, связанных с коммунальным обслуживанием.
3. Сборе средств на ремонт и обслуживание многоквартирного дома.
4. Ведении делопроизводства с выдачей всех необходимых бумаг и справок.
5. Ведении банковского и бухгалтерского учета с переводом средств по договорам на оплату труда подрядчиков.
6. Проведении общих собраний жильцов с заполнением соответствующего протокола.
7. Защите в судебных инстанциях интересов членов товарищества.
8. В ситуации неуплаты жильцами долгов по коммунальным услугам - обращении в официальные инстанции (от администрации города до суда и прокуратуры).

Выводы

Отсюда видно, что весь перечень полномочий правления ТСЖ определяется его непосредственными функциями, вытекающими из основного предназначения товарищества - содержания многоквартирного дома.

Помимо вышеуказанных, к числу полномочий ТСЖ может относиться ряд дополнительных, что непременно должно быть зафиксировано в Уставе товарищества. Речь может идти об обустройстве придомовой территории, самостоятельном обслуживании здания, сборе арендной платы с лиц, являющихся нанимателями коммерческих и жилых помещений дома, а также распоряжении общедомовым имуществом, к которому относятся подвалы, лифты и т. п.

Жилищный кодекс подтверждает, что как права, так и обязанности ТСЖ неразрывно связаны с их функциями и вытекают из задачи содержания многоквартирного дома и всего относящегося к нему имущества в полном порядке.

Каждый, кто состоит в товариществе может получать всю информацию, касающуюся управления дома.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Любые данные по оплатам и счетам должны быть прозрачны и в открытом доступе для каждого члена товарищества собственников жилья.

Если правление ТСЖ уклоняется от предоставления данных, то жильцы имеют право созвать собрание и .

Стоит помнить, что ТСЖ – это добровольно созданная некоммерческая организация для управления жилым домом собственниками жилья.

Что дает членство?

Членство в ТСЖ дает возможность получать все данные о хозяйственно-финансовой деятельности.

Согласно статье 143 части 3 ЖК РФ ознакомиться можно со следующей документацией:

• реестром;
• финансовой отчетностью, различными сметами на год и отчетами по их исполнению, заключения аудиторов (при проведении проверок);
• результаты проведения ;
• документы, которые подтверждают права распоряжения имуществом;
• различные протоколы по собраниям и голосованиям;
• документация технического плана;
• различные внутренние документы товарищества и решения общего собрания.

Кроме того, членство в ТСЖ позволяет сделать выбор о способах организации ремонтных работ, в том числе и капитальных.

Членство в ТСЖ – это возможность контролировать все процессы организации хозяйственно-финансовой деятельности.

Кроме того, все граждане, вступившие в товарищество, могут принимать активное участие в управлении домом. Если выбрана УК, то такой возможности нет.

Правовое положение и статус

Стать членом товарищества могут только собственники квартир. Граждане, которые приобрели недвижимость тоже могут вступить в ТСЖ, как только получат право собственности.

Чтобы осуществить выход, нужно составить письменное заявление.

Если собственник продает квартиру или лишается права собственности по другим причинам, то он автоматически выходит из товарищества.

Каждое товарищество имеет свои правление и . Путем голосования участников ТСЖ осуществляется выбор.

Председателем и членами правления могут быть только собственники жилья. Помимо «руководящего состава» должна быть создана ревизионная комиссия.

Члены товарищества выбирают тех, кто в неё будет входить. Комиссия обязана как минимум 1 раз в год осуществлять проверку финансово-хозяйственной деятельности и впоследствии предоставлять отчеты.

Права членов ТСЖ

Члены товарищества собственников жилья имеют право на:

• распоряжение собственным имуществом без согласования с кем-либо;
• активно участвовать в работе товарищества посредством посещения собраний, голосований, внесения различных предложений;
• высказывать мнение относительно деятельности товарищества, проведения ремонтных работ и т. п.;
• использовать общественную собственность;
• изъявить желание входить в состав ревизионной комиссии и председательства.

Правления организации

Правление товарищества собственников жилья обязано своевременно и по первому требованию предоставлять различные отчеты, сметы и другую финансово-хозяйственную документацию.

Также правление не имеет права принимать решение по общим вопросам без проведения собрания собственников, в противном случае члены ТСЖ могут потребовать замены правления.

Правление товарищества должно своевременно информировать жильцов о проведении различных работ. А также совместно с ними устанавливать суммы ежемесячных сборов.

Других жильцов

Следует учитывать, что вступление в товарищество дело добровольное. Некоторые жильцы могут отказаться от членства в ТСЖ. Но, при этом собственники квартир тоже наделяются правами в соответствии со статьей 143.1 ЖК РФ.

Согласно данным любой жилец имеет право получить информацию о бухгалтерско-финансовой деятельности правления. Это связано с тем, что каждый жилец оплачивает все счета и взносы.

Предъявить требования по ремонту, содержанию общедомового имущества могут не только члены ТСЖ, но и любые другие собственники квартир.

Также граждане, не входящие в состав ТСЖ, могут ознакомиться с любой технической и отчетной документацией.

Согласно участником ТСЖ может быть только собственник.

Единственным выходом из такой ситуации будет вступление в права собственности долевым способом или путем дарения.

Обязанности

Член ТСЖ обязан:

1. Использовать различные общие помещения, не ущемляя прав других жильцов.
2. Аккуратно относиться к участкам земли и самому жилищному фонду.
3. Соблюдать все санитарно-эпидемиологические требования.
4. Минимум 1 раз в 5 лет проводить ремонтные работы жилых помещений.
5. Использовать лифты по их прямому назначению.
6. Выгуливать собак на специально отведенных для этого территориях.
7. Оплачивать взносы согласно договоренности.
8. Соблюдать чистоту и аккуратность в подъездах, лифтах и придомовой территории.

На видео об обязанностях членов товарищества собственников жилья