Останні новини. Останні новини IV

Про затвердження Федерального стандарту оцінки "Оцінка нерухомості (ФСТ № 7)"
Відповідно до статті 20 Федерального закону від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ «Про оціночну діяльність в Російській Федерації» (Збори законодавства Російської Федерації, 1998 № 31, ст. 3813; 2006 № 31, ст. 3456; 2010 (№ 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 29, ст. 4291; 2014, № 30, ст. 4226) наказую:

Затвердити Федеральний стандарт оцінки «Оцінка нерухомості (ФСТ № 7)», що додається.
Міністр
А.В. Улюкаєв

Федеральний стандарт оцінки
«Оцінка нерухомості (ФСТ №7)»

I. Загальні положення

1. Цей Федеральний стандарт оцінки розроблено з урахуванням міжнародних стандартів оцінки та федеральних стандартів оцінки «Загальні поняття оцінки, підходи до оцінки та вимоги до проведення оцінки (ФСТ № 1)», «Мета оцінки та види вартості (ФСТ № 2)», « Вимоги до звіту про оцінку (ФСТ № 3)» (далі відповідно - ФСТ № 1, ФСТ № 2, ФСТ № 3) та визначає вимоги до проведення оцінки нерухомості.

2. Цей Федеральний стандарт оцінки розвиває, доповнює та конкретизує вимоги та процедури, встановлені ФСТ № 1, ФСТ № 2, ФСТ № 3, і є обов'язковим до застосування при оцінці нерухомості.

3. Положення цього Федерального стандарту оцінки не поширюються на оцінку повітряних і морських суден, що підлягають державній реєстрації, судів внутрішнього плавання, космічних об'єктів, ділянок надр, підприємств як майнових комплексів, а також на визначення кадастрової вартості об'єктів нерухомості методами масової оцінки.

ІІ. Об'єкти оцінки

4. Для цілей цього Федерального стандарту об'єктами оцінки можуть виступати об'єкти нерухомості - забудовані земельні ділянки, незабудовані земельні ділянки, об'єкти капітального будівництва, а також частини земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва, житлові та нежитлові приміщення, разом або окремо, з урахуванням пов'язаних з ними майнових прав, якщо це не суперечить чинному законодавству. Для цілей цього Федерального стандарту об'єктами оцінки можуть бути частки у праві на об'єкт нерухомості.

ІІІ. Загальні вимоги до проведення оцінки

5. При зборі інформації про об'єкт нерухомості, що оцінюється, оцінювач або його представник проводить огляд об'єкта оцінки в період, можливо близький до дати оцінки, якщо в завданні на оцінку не зазначено інше. У разі непроведення огляду оцінювач вказує у звіті про оцінку причини, з яких об'єкт оцінки не оглянутий, а також допущення та обмеження, пов'язані з непроведенням огляду.

6. Спільна оцінка земельної ділянки та об'єктів капітального будівництва, що знаходяться на ній, за відсутності правовстановлюючих та правопідтверджуючих документів на земельну ділянку проводиться з урахуванням встановлених чинним законодавством прав та обов'язків власника об'єктів капітального будівництва щодо земельної ділянки, а також типової на аналізованому ринку поведінки власників щодо аналогічної земельної ділянки (викуп чи оренда).

7. За відсутності документально підтверджених майнових прав третіх осіб щодо об'єкта нерухомості, що оцінюється, обмежень (обтяжень), а також екологічного забруднення оцінка об'єкта проводиться виходячи з припущення про відсутність таких прав, обмежень (обтяжень) та забруднень з урахуванням обставин, виявлених у процесі огляду , якщо завдання на оцінку не зазначено інше.

IV. Завдання оцінки

8. Завдання на оцінку об'єкта нерухомості має містити таку додаткову до зазначеної у пункті 17 ФСТ № 1 інформацію:

склад об'єкта оцінки із зазначенням відомостей, достатніх для ідентифікації кожної з його частин (за наявності);
характеристики об'єкта оцінки та його частин, що оцінюються, або посилання на доступні для оцінювача документи, що містять такі характеристики;
права, що враховуються при оцінці об'єкта оцінки, обмеження (обтяження) цих прав, у тому числі щодо кожної частини об'єкта оцінки.

9. У завданні на оцінку можуть бути зазначені інші розрахункові величини, у тому числі:

Ринкова орендна плата (розрахункова грошова сума, за яку об'єкт нерухомості може бути зданий в оренду на дату оцінки за типових ринкових умов);
витрати на створення (відтворення чи заміщення) об'єктів капітального будівництва;
збитки (реальні збитки, втрачена вигода) при відчуженні об'єкта нерухомості, а також в інших випадках;
витрати на усунення екологічного забруднення та (або) рекультивацію земельної ділянки.

V. Аналіз ринку

10. Для визначення вартості нерухомості оцінювач досліджує ринок у тих його сегментах, до яких належать фактичне використання об'єкта, що оцінюється, та інші види використання, необхідні для визначення його вартості.

11. Аналіз ринку нерухомості виконується в наступній послідовності:

а) аналіз впливу загальної політичної та соціально-економічної обстановки в країні та регіоні розташування об'єкта оцінки на ринок об'єкта, що оцінюється, у тому числі тенденцій, що намітилися на ринку, у період, що передує даті оцінки;

б) визначення сегмента ринку, до якого належить оцінюваний об'єкт. Якщо ринок нерухомості нерозвинений і даних, що дозволяють скласти уявлення про ціни угод та (або) пропозицій з порівнянними об'єктами нерухомості, недостатньо, допускається розширити територію дослідження за рахунок територій, схожих за економічними характеристиками з розташуванням об'єкта, що оцінюється;
в) аналіз фактичних даних про ціни угод та (або) пропозицій з об'єктами нерухомості із сегментів ринку, до яких може бути віднесений оцінюваний об'єкт за фактичного, а також за альтернативних варіантів його використання, із зазначенням інтервалу значень цін;

г) аналіз основних факторів, що впливають на попит, пропозицію та ціни зіставних об'єктів нерухомості, наприклад ставки прибутковості, періоди окупності інвестицій на ринку нерухомості, з приведенням інтервалів значень цих факторів;

д) основні висновки щодо ринку нерухомості в сегментах, необхідних для оцінки об'єкта, наприклад, динаміка ринку, попит, пропозиція, обсяг продажів, ємність ринку, мотивації покупців і — продавців, ліквідність, коливання цін на ринку об'єкта, що оцінюється, та інші висновки.
Обсяг досліджень визначається оцінювачем з принципу достатності.

VI. Аналіз найефективнішого використання

12. Аналіз найефективнішого використання є основою оцінок ринкової вартості нерухомості.

13. Найбільш ефективне використання являє собою таке використання нерухомості, яке максимізує її продуктивність (відповідає її найбільшій вартості) та яке фізично можливе, юридично дозволене (на дату визначення вартості об'єкта оцінки) та фінансово виправдане.

14. Найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості може відповідати його фактичному використанню або припускати інше використання, наприклад, ремонт (або реконструкцію) об'єктів капітального будівництва, що є на земельній ділянці.

15. Аналіз найефективнішого використання дозволяє виявити найбільш прибуткове використання об'єкта нерухомості, який орієнтуються учасники ринку (покупці і продавці) для формування ціни угоди. При визначенні ринкової вартості оцінювач керується результатами цього аналізу для вибору підходів та методів оцінки об'єкта оцінки та вибору сумісних об'єктів нерухомості під час застосування кожного підходу.

16. Аналіз найбільш ефективного використання об'єкта оцінки проводиться, як правило, за об'ємно-планувальним та конструктивним рішенням. Для об'єктів оцінки, що включають земельну ділянку та об'єкти капітального будівництва, найбільш ефективне використання визначається з урахуванням наявних об'єктів капітального будівництва. При цьому такий аналіз виконується шляхом проведення необхідних для цього обчислень або без них, якщо подано обґрунтування, що не потребують розрахунків.

17. Аналіз найбільш ефективного використання частин об'єкта нерухомості, наприклад, вбудованих житлових і нежитлових приміщень, проводиться з урахуванням фактичного використання інших частин цього об'єкта.

18. Аналіз найбільш ефективного використання частини об'єкта нерухомості, що реконструюється або підлягає реконструкції, проводиться з урахуванням найбільш ефективного використання всього реконструйованого об'єкта нерухомості.

19. Найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості, що оцінюється окремо, може відрізнятися від його найбільш ефективного використання у складі комплексу об'єктів нерухомості, що оцінюється.

20. Ринкова вартість земельної ділянки, забудованої об'єктами капітального будівництва, або об'єктів капітального будівництва для внесення цієї вартості до державного кадастру нерухомості оцінюється виходячи з виду фактичного використання об'єкта, що оцінюється. При цьому забудована земельна ділянка оцінюється як незабудована, призначена для використання відповідно до виду її фактичного використання.

21. Аналіз найефективнішого використання об'єкта нерухомості для здавання в оренду виконується з урахуванням умов використання цього об'єкта, які встановлюються договором оренди або проектом такого договору.

VII. Підходи до оцінки

22. При застосуванні порівняльного підходу до оцінки нерухомості оцінювач враховує такі положення:

а) порівняльний підхід застосовується для оцінки нерухомості, коли можна підібрати достатню для оцінки кількість об'єктів-аналогів з відомими цінами угод та (або) пропозицій;

б) як об'єкти-аналоги використовуються об'єкти нерухомості, які відносяться до одного з оцінюваним об'єктом сегменту ринку та порівняні з ним за ціноутворюючими факторами. При цьому для всіх об'єктів нерухомості, включаючи оцінюваний, ціноутворення по кожному із зазначених факторів має бути одноманітним;

в) при проведенні оцінки повинні бути описані обсяг доступних оцінювачу ринкових даних про об'єкти-аналоги та правила їх відбору для проведення розрахунків. Використання у розрахунках лише частини доступних оцінювачу об'єктів-аналогів має бути обґрунтовано у звіті про оцінку;

г) для виконання розрахунків використовуються типові для аналогічного об'єкта питомі показники вартості (одиниці порівняння), що склалися на ринку оцінюваного об'єкта, зокрема ціна або орендна плата за одиницю площі або одиницю обсягу;

д) в залежності від наявної на ринку вихідної інформації в процесі оцінки нерухомості можуть використовуватись якісні методи оцінки (відносний порівняльний аналіз, метод експертних оцінок та інші методи), кількісні методи оцінки (метод регресійного аналізу, метод кількісних коригувань та інші методи), а також їх поєднання.

При застосуванні якісних методів оцінка нерухомості виконується шляхом вивчення взаємозв'язків, що виявляються на основі аналізу цін угод та (або) пропозицій з об'єктами-аналогами або відповідної інформації, отриманої від експертів, та використання цих взаємозв'язків для проведення оцінки відповідно до технології обраного для оцінки методу.

При застосуванні методу коригування кожен об'єкт-аналог порівнюється з об'єктом оцінки за ціноутворюючими факторами (елементами порівняння), виявляються відмінності об'єктів за цими факторами та ціна об'єкта-аналогу або її питомий показник коригується за виявленими відмінностями з метою подальшого визначення вартості об'єкта оцінки. При цьому коригування за кожним елементом порівняння ґрунтується на принципі вкладу цього елемента у вартість об'єкта.

При застосуванні методів регресійного аналізу оцінювач, використовуючи дані сегмента ринку об'єкта, що оцінюється, конструює модель ціноутворення, відповідну ринку цього об'єкта, за якою визначає розрахункове значення шуканої вартості;

е) для порівняння об'єкта оцінки з іншими об'єктами нерухомості, з якими були здійснені угоди або представлені на ринку для їх вчинення, зазвичай використовуються такі елементи порівняння:

Передані майнові права, обмеження (обтяження) цих прав;
умови фінансування угоди, що відбулася або передбачається (вид оплати, умови кредитування, інші умови);
умови продажу (нетипові для ринку умови, угода між афілійованими особами, інші умови);
умови ринку (зміни цін за період між датами правочину та оцінки, знижки до цін пропозицій, інші умови);
вид використання та (або) зонування;
місце розташування об'єкта;
фізичні характеристики об'єкта, зокрема властивості земельної ділянки, стан об'єктів капітального будівництва, співвідношення площі земельної ділянки та площі її забудови, інші характеристики;
економічні показники (рівень операційних витрат, умови оренди, склад орендарів, інші показники);
наявність рухомого майна, що не пов'язане з нерухомістю;
інші характеристики (елементи), що впливають вартість;

ж) крім вартості, порівняльний підхід може використовуватися для визначення інших розрахункових показників, наприклад орендних ставок, зносу та старіння, ставок капіталізації та дисконтування.

23. При застосуванні прибуткового підходу оцінювач враховує такі положення:

а) прибутковий підхід застосовується для оцінки нерухомості, що генерує або здатна генерувати потоки доходів;

б) у межах дохідного підходу вартість нерухомості може визначатися методом прямої капіталізації, методом дисконтування грошових потоків або методом капіталізації за розрахунковими моделями;

в) метод прямої капіталізації застосовується для оцінки об'єктів нерухомості, що не вимагають значних капітальних вкладень у їх ремонт чи реконструкцію, фактичне використання яких відповідає їх найефективнішому використанню. Визначення вартості об'єктів нерухомості з використанням даного методу виконується шляхом поділу відповідного ринку річного доходу від об'єкта на загальну ставку капіталізації, яка при цьому визначається на основі аналізу ринкових даних про співвідношення доходів та цін об'єктів нерухомості, аналогічних об'єкту, що оцінюється;

г) метод дисконтування грошових потоків застосовується для оцінки нерухомості, що генерує або здатна генерувати потоки доходів з довільною динамікою їх зміни в часі шляхом дисконтування їх за ставкою, що відповідає прибутковості інвестицій в аналогічну нерухомість;

д) метод капіталізації за розрахунковими моделями застосовується для оцінки нерухомості, що генерує регулярні потоки доходів з очікуваною динамікою їх зміни. Капіталізація таких доходів проводиться за загальною ставкою капіталізації, що конструюється на основі ставки дисконтування, яка береться до розрахунку моделі повернення капіталу, способів та умов фінансування, а також очікуваних змін доходів та вартості нерухомості в майбутньому;

е) структура (облік податків, повернення капіталу, темпів зміни доходів та вартості активу) використовуваних ставок дисконтування та (або) капіталізації повинна відповідати структурі дисконтованого (капіталізованого) доходу;

ж) для нерухомості, яку можна здавати в оренду, як джерело доходів слід розглядати орендні платежі;

з) оцінка нерухомості, призначеної для ведення певного виду бізнесу (наприклад, готелі, ресторани, автозаправні станції), може проводитися на підставі інформації про операційну діяльність цього бізнесу шляхом виділення з його вартості складових, що не належать до оцінюваної нерухомості.

24. При застосуванні витратного підходу оцінювач враховує такі положення:

а) витратний підхід рекомендується застосовувати для оцінки об'єктів нерухомості - земельних ділянок, забудованих об'єктами капітального будівництва, або об'єктів капітального будівництва, але не їх частин, наприклад, житлових та нежитлових приміщень;

б) витратний підхід доцільно застосовувати для оцінки нерухомості, якщо вона відповідає найбільш ефективному використанню земельної ділянки як незабудованої та є можливість коректної оцінки фізичного зносу, а також функціонального та зовнішнього (економічного) старіння об'єктів капітального будівництва;

в) витратний підхід рекомендується використовувати при низькій активності ринку, коли недостатньо даних, необхідних для застосування порівняльного та прибуткового підходів до оцінки, а також для оцінки нерухомості спеціального призначення та використання (наприклад, лінійних об'єктів, гідротехнічних споруд, водонапірних веж, насосних станцій, котелень) , інженерних мереж та іншої нерухомості, щодо якої ринкові дані про угоди та пропозиції відсутні);

г) у загальному випадку вартість об'єкта нерухомості, яка визначається з використанням витратного підходу, розраховується в наступній послідовності:
визначення вартості прав на земельну ділянку як незабудовану;
розрахунок витрат за створення (відтворення чи заміщення) об'єктів капітального будівництва;
визначення прибутку підприємця;
визначення зносу та старіння;
визначення вартості об'єктів капітального будівництва шляхом підсумовування витрат на створення цих об'єктів та прибутку підприємця та віднімання їх фізичного зносу та старіння;
визначення вартості об'єкта нерухомості як суми вартості прав на земельну ділянку та вартості об'єктів капітального будівництва;

д) з метою визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості з використанням витратного підходу земельна ділянка оцінюється як незабудована у припущенні її найбільш ефективного використання;

е) розрахунок витрат за створення об'єктів капітального будівництва здійснюється на підставі:
даних про будівельні контракти (договори) на зведення аналогічних об'єктів;
даних про витрати на будівництво аналогічних об'єктів із спеціалізованих довідників;
кошторисних розрахунків;
інформації про ринкові ціни на будівельні матеріали;
інших даних;

ж) витрати на створення об'єктів капітального будівництва визначаються як сума витрат, що входять до складу, будівельно-монтажних робіт, безпосередньо пов'язаних зі створенням цих об'єктів, та витрат, що супроводжують їх створення, але не включаються до складу будівельно-монтажних робіт;

з) з метою оцінки ринкової вартості нерухомості величина прибутку підприємця визначається на основі ринкової інформації методами екстракції, експертних оцінок або аналітичних моделей з урахуванням прямих, непрямих та поставлених витрат, пов'язаних із створенням об'єктів капітального будівництва та придбанням прав на земельну ділянку;

і) величина зносу та старіння визначається як втрата вартості нерухомості в результаті фізичного зносу, функціонального та зовнішнього (економічного) старіння. При цьому знос і старіння відносяться до об'єктів капітального будівництва, що належать до нерухомості, що оцінюється.

25. Оцінювач має право використовувати іншу методологію розрахунків та самостійно визначати метод (методи) оцінки нерухомості в рамках кожного з обраних підходів, ґрунтуючись на принципах суттєвості, обґрунтованості, однозначності, перевіряльності та достатності. При цьому у звіті про оцінку необхідно навести опис обраного оцінювачем методу (методів), що дозволяє користувачеві звіту про оцінку зрозуміти логіку процесу визначення вартості та відповідність обраного оцінювачем методу (методів) об'єкту нерухомості, принципам оцінки, визначеному виду вартості та передбачуваному використанню результатів оцінки.

VIII. Узгодження результатів оцінки

26. Узгодження результатів оцінки нерухомості, отриманих з використанням різних методів та підходів, до оцінки та відображення його результатів у звіті про оцінку здійснюються відповідно до вимог ФСТ № 1 та ФСТ № 3.

27. У разі використання в рамках будь-якого з підходів до оцінки нерухомості кількох методів оцінки виконується попереднє узгодження їх результатів з метою отримання проміжного результату оцінки нерухомості цим підходом.

28. У процесі погодження проміжних результатів оцінки нерухомості, отриманих із застосуванням різних підходів, слід проаналізувати переваги та недоліки цих підходів, пояснити розбіжність проміжних результатів та на основі проведеного аналізу визначити підсумковий результат оцінки нерухомості.

29. При недостатності ринкових даних, необхідних для реалізації будь-якого з підходів до оцінки нерухомості відповідно до вимог цього Федерального стандарту оцінки та ФСТ № 1, ФСТ № 2, ФСТ № 3, у рамках обраного підходу на основі наявних даних рекомендується вказати орієнтовні Значення (значення) оцінюваної величини, які не враховуються при підсумковому узгодженні, але можуть бути використані як перевірочні до підсумкового результату оцінки нерухомості.

30. Після проведення процедури погодження оцінювач, крім вказівки у звіті про оцінку підсумкового результату оцінки вартості нерухомості, наводить своє судження про можливі межі інтервалу, в якому, на його думку, може перебувати ця вартість, якщо в завданні на оцінку не зазначено інше.

Про затвердження федерального стандарту оцінки "Оцінка вартості машин та обладнання (ФСТ N 10)"

Відповідно до статті 20 Федерального закону від 29 липня 1998 р. N 135-ФЗ "Про оціночну діяльність у Російській Федерації" (Збори законодавства Російської Федерації, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст. 3456; 2010 , N 30, ст.3998; 2011, N 1, ст.43; N 29, ст.4291; 2014, N 30, ст.4226) наказую:

1. Затвердити Федеральний стандарт оцінки "Оцінка вартості машин і обладнання (ФСТ N 10)", що додається.

2. Цей наказ набирає чинності з дня набрання чинності наказами Мінекономрозвитку Росії від 20 травня 2015 р. N 297 "Про затвердження Федерального стандарту оцінки "Загальні поняття оцінки, підходи та вимоги до проведення оцінки (ФСТ N 1)", від 20 травня 2015 р. N 298 "Про затвердження Федерального стандарту оцінки "Мета оцінки та види вартості (ФСТ N 2)", від 20 травня 2015 р. N 299 "Про затвердження Федерального стандарту оцінки "Вимоги до звіту про оцінку (ФСТ N 3)" .

Міністр
О.В.УЛЮКАЄВ

ФЕДЕРАЛЬНИЙ СТАНДАРТ
ОЦІНКИ "ОЦІНКА ВАРТІСТИ МАШИН І ОБЛАДНАННЯ (ФСТ N 10)"

I. Загальні положення

1. Цей Федеральний стандарт оцінки розроблено з урахуванням міжнародних стандартів оцінки та федеральних стандартів оцінки "Загальні поняття оцінки, підходи та вимоги до проведення оцінки (ФСТ N 1)", "Мета оцінки та види вартості (ФСО N 2)", "Вимоги до звіту про оцінку (ФСТ N 3)" (далі відповідно - ФСТ N 1, ФСТ N 2, ФСТ N 3), інших федеральних стандартів оцінки, що регулюють оцінку окремих видів об'єктів оцінки, затверджених Мінекономрозвитку Росії, визначає вимоги до проведення оцінки вартості машин та обладнання.

2. Якщо об'єктом оцінки в завданні на оцінку не є безпосередньо машини та обладнання, але машини та обладнання є частиною об'єкта оцінки, то дія цього Федерального стандарту оцінки поширюється на процедуру оцінки таких машин та обладнання лише тоді, коли в завданні на оцінку передбачається використання цього Федерального стандарту оцінки із зазначенням переліку машин та обладнання, на який поширюються дані вимоги.

3. Положення цього Федерального стандарту оцінки не поширюються на оцінку нематеріальних активів, пов'язаних із створенням та експлуатацією машин та обладнання; машин та обладнання, що мають художню та (або) історичну цінність, а також робіт та послуг з усунення пошкоджень, що виникли внаслідок аварійних ситуацій (наприклад, збитків від аварій транспортних засобів).

4. Якщо експлуатація машин та обладнання неможлива без використання нематеріальних активів (програмних засобів, спеціалізованих баз даних, ліцензій, технічної документації тощо), то залежно від завдання на оцінку вартість нематеріальних активів слід враховувати окремо або у складі вартості машин та обладнання.

ІІ. Об'єкти оцінки

5. Для цілей цього Федерального стандарту оцінки до об'єктів оцінки відносяться окремі машини та одиниці обладнання, які є виробами машинобудівного виробництва або аналогічними їм, групи (множини, сукупності) машин та обладнання, частини машин та обладнання разом або окремо (далі - машини та обладнання) ).

Для цілей цього Федерального стандарту оцінки об'єктами оцінки можуть виступати повітряні і морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

ІІІ. Завдання оцінки

6. Завдання на оцінку об'єкта оцінки має містити таку додаткову до зазначеної у ФСТ N 1 інформацію про об'єкт оцінки:

• склад оцінюваної групи машин та обладнання із зазначенням відомостей щодо кожної машини та одиниці обладнання, достатніх для їх ідентифікації;
• інформацію щодо обліку нематеріальних активів, необхідних для експлуатації машин та обладнання (за наявності таких активів).

7. Завдання на оцінку об'єкта оцінки може містити таку додаткову до зазначеної у ФСТ N 1 інформацію щодо припущень, на яких повинна ґрунтуватися оцінка:

• припущення, пов'язане з обмеженням обсягу робіт з огляду машин і одиниць обладнання, що оцінюються;
• припущення, пов'язане з обмеженням обсягу робіт із аналізу ринку;
• припущення про оцінку машин та устаткування як єдиного цілого за умови продовження їх використання у складі чинного майнового комплексу;
• припущення про оцінку машин та устаткування як єдиного цілого за умови припинення їх використання у складі чинного майнового комплексу;
• припущення про оцінку машин та обладнання за умови переміщення з їхнього поточного розташування як окремих об'єктів;
• у разі наявності інтегрованих машин та обладнання з іншими об'єктами, зокрема, нерухомості, - припущення про оцінку машин та обладнання у складі таких об'єктів або окремо від них.

8. Завдання на оцінку встановлює ступінь деталізації робіт із огляду (повний, частковий із зазначенням критеріїв, без проведення огляду) та період проведення огляду. У разі непроведення огляду оцінювач вказує у звіті про оцінку причини, через які об'єкт оцінки не оглянутий, а також припущення, пов'язані з непроведенням огляду.

9. За відсутності документально підтверджених обтяжень щодо об'єкта оцінки оцінка об'єкта проводиться виходячи з припущення про відсутність таких обтяжень, якщо в завданні на оцінку не вказано інше.

IV. Аналіз ринку

10. Для оцінки вартості машин та обладнання оцінювач досліджує ринок у тих його сегментах, у яких може бути реалізована найбільш значуща за вартістю частина оцінюваних машин та одиниць обладнання. Досліджуються сегменти як первинного, і вторинного ринку, якщо об'єкта оцінки ці види ринку існують.

V. Підходи до оцінки

11. Для об'єкта оцінки, що є безліч машин та обладнання, можуть бути використані методи як індивідуальної, так і масової оцінки. Для цілей цього Федерального стандарту оцінки під масовою оцінкою машин та обладнання розуміється оцінка вартості безлічі машин та обладнання шляхом їх угруповання за схожими характеристиками та застосування в рамках сформованих груп загальних математичних моделей. Як підсумковий результат розглядається вартість об'єкта оцінки як єдиного цілого.

12. При оцінці машин та обладнання із застосуванням витратного та порівняльного підходів допускається використання цінової інформації про події, що відбулися з об'єктами-аналогами після дати оцінки, наприклад, шляхом зворотної цінової індексації. При цьому оцінювач повинен проаналізувати динаміку цін від дати оцінки до дати настання відповідної події та внести відповідні коригування. Використання такої цінової інформації припустимо, якщо оцінювачем проведено та розкрито у звіті аналіз отриманих розрахункових значень на відповідність ринковим показникам, що склалися на дату оцінки, а також обумовлено припущення, пов'язані із застосуванням зазначеної інформації.

13. За наявності розвиненого та активного ринку об'єктів-аналогів, що дозволяє отримати необхідний для оцінки обсяг даних про ціни та характеристики об'єктів-аналогів, може бути зроблено висновок про достатність застосування лише порівняльного підходу. Нестача ринкової інформації, необхідної для порівняльного підходу, є основою відмови від його використання.

14. При застосуванні витратного підходу до оцінки машин та обладнання оцінювач враховує такі положення:

а) в оцінці спеціалізованих машин та устаткування доцільно застосовувати витратний підхід. Спеціалізовані машини та обладнання - сукупність технологічно пов'язаних об'єктів, що не представлена ​​на ринку у вигляді самостійного об'єкта і має суттєву вартість тільки у складі бізнесу;

б) витрати на відтворення машин та обладнання (без урахування зносу та старіння) визначаються на основі порівняння з витратами на створення або виробництво або придбання точної копії об'єкта оцінки. Витрати на заміщення машин та обладнання (без урахування зносу та старіння) визначаються на основі порівняння з витратами на створення або виробництво або придбання об'єкта, що має аналогічні корисні властивості;

в) точною копією об'єкта оцінки з метою оцінки машин та устаткування визнається об'єкт, у якого збігаються з об'єктом оцінки, як мінімум, такі ознаки: найменування, позначення моделі (модифікації), основні технічні характеристики;

г) об'єктом, що має аналогічні корисні властивості, для цілей оцінки машин та обладнання визнається об'єкт, у якого є схожість з об'єктом оцінки за функціональним призначенням, принципом дії, конструктивною схемою;

д) при застосуванні витратного підходу розраховується накопичене сукупне зношування оцінюваної машини або одиниці обладнання, що інтегрує фізичне зношування, функціональне та економічне старіння, при цьому враховуються особливості знецінення за різних умов експлуатації, а також з урахуванням прийнятих припущень, на яких грунтується оцінка, максимально орієнтуючись на ринкові дані.

15. При застосуванні прибуткового підходу до оцінки машин та обладнання оцінювач враховує такі положення:

• дохідний підхід при оцінці машин і устаткування може використовуватися там, де розподілені в часі вигоди від його використання можуть бути оцінені в грошах або безпосередньо, або як відповідна частина вигод, що генеруються безпосередньо, або як відповідна частина вигод, що генеруються ширшим комплексом об'єктів, що включає оцінюваний об'єкт і виробляє продукт (товар, роботу чи послугу).

VI. Узгодження результатів оцінки

16. Узгодження результатів оцінки машин та обладнання, отриманих з використанням різних методів та підходів до оцінки, та відображення його результатів у звіті про оцінку здійснюються відповідно до вимог ФСТ N 1.

VI. Заключні положення

17. У разі розбіжностей між вимогами цього Федерального стандарту оцінки з вимогами ФСТ N 1, ФСТ N 2, ФСО N 3 та інших федеральних стандартів оцінки, що регулюють оцінку окремих видів об'єктів оцінки, затверджених Мінекономрозвитку Росії, пріоритет має цей Федеральний стандарт.

МІНІСТЕРСТВО ЕКОНОМІЧНОГО РОЗВИТКУ І ТОРГІВЛІ
РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
(МІНЕКОНОМРОЗВИТКУ РОСІЇ)

НАКАЗ
від 25 вересня 2014 р. № 611
Про затвердження Федерального стандарту оцінки "Оцінка нерухомості (ФСТ № 7)"

Відповідно до статті 20 Федерального закону від 29 липня 1998 р. (Збори законодавства Російської Федерації, 1998, № 31, ст. 3813; 2006 № 31, ст. 3456; 2010 № 30, ст. 3998; 20.11, , ст.43;№ 29, ст.4291;2014, №30, ст.4226) наказую:

Затвердити Федеральний стандарт оцінки «(ФСТ № 7)», що додається.

Міністр
А.В. Улюкаєв

ЗАТВЕРДЖЕНИЙ наказом Мінекономрозвитку Росії
від 25/09/2014 N 611

Федеральний стандарт оцінки «Оцінка нерухомості (ФСТ № 7)»

I. Загальні положення

1. Цей Федеральний стандарт оцінки розроблено з урахуванням міжнародних стандартів оцінки та федеральних стандартів оцінки «Загальні поняття оцінки, підходи до оцінки та вимоги до проведення оцінки (ФСТ № 1)», «Мета оцінки та види вартості (ФСТ № 2)», « Вимоги до звіту про оцінку (ФСТ №3)» (далі відповідно – ФСТ №1, ФСТ №2, ФСТ №3) та визначає вимоги до проведення оцінки нерухомості.

2. Цей Федеральний стандарт оцінки розвиває, доповнює та конкретизує вимоги та процедури, встановлені ФСТ № 1, ФСТ № 2, ФСТ № 3, і є обов'язковим до застосування при оцінці нерухомості.

3.Положення цього Федерального стандарту оцінки не поширюються на оцінку повітряних і морських суден, що підлягають державній реєстрації, судів внутрішнього плавання, космічних об'єктів, ділянок надр, підприємств як майнових комплексів, а також на визначення кадастрової вартості об'єктів нерухомості методами
масової оцінки

ІІ. Об'єкти оцінки

4. Для цілей цього Федерального стандарту об'єктами оцінки можуть виступати об'єкти нерухомості - забудовані земельні ділянки, незабудовані земельні ділянки, об'єкти капітального будівництва, а також частини земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва, житлові та нежитлові приміщення, разом чи окремо, з урахуванням пов'язаних з ними майнових прав, якщо це не суперечить чинному законодавству. Для цілей цього Федерального стандарту об'єктами оцінки можуть бути частки у праві на об'єкт нерухомості.

ІІІ. Загальні вимоги до проведення оцінки

5. При зборі інформації про об'єкт нерухомості, що оцінюється, оцінювач або його представник проводить огляд об'єкта оцінки в період, можливо близький до дати оцінки, якщо в завданні на оцінку не зазначено інше. У разі непроведення огляду оцінювач вказує у звіті про оцінку причини, з яких об'єкт оцінки не оглянутий, а також допущення та обмеження, пов'язані з непроведенням огляду.

6. Спільна оцінка земельної ділянки та об'єктів капітального будівництва, що знаходяться на ній, за відсутності правовстановлюючих та правопідтверджуючих документів на земельну ділянку проводиться з урахуванням встановлених чинним законодавством прав та обов'язків власника об'єктів капітального будівництва щодо земельної ділянки, а також типової на аналізованому ринку поведінки власників щодо аналогічної земельної ділянки (викуп чи оренда).

7. За відсутності документально підтверджених майнових прав третіх осіб щодо оцінюваного об'єкта нерухомості, обмежень (обтяження), а також екологічного забруднення оцінка об'єкта проводиться виходячи з припущення про відсутність таких прав, обмежень (обтяження) та забруднень з урахуванням обставин, виявлених у процесі огляду , якщо завдання на оцінку не зазначено інше.

IV. Завдання оцінки

8. Завдання на оцінку об'єкта нерухомості має містити таку додаткову до зазначеної у пункті 17 ФСТ № 1 інформацію:

• склад об'єкта оцінки із зазначенням відомостей, достатніх для ідентифікації кожної з його частин (за наявності);
• характеристики об'єкта оцінки та його частин, що оцінюються, або посилання на доступні для оцінювача документи, що містять такі характеристики;
• права, що враховуються при оцінці об'єкта оцінки, обмеження (обтяження) цих прав, у тому числі щодо кожної частини об'єкта оцінки.

9. У завданні на оцінку можуть бути зазначені інші розрахункові величини, у тому числі:

• ринкова орендна плата (розрахункова грошова сума, за яку об'єкт нерухомості може бути зданий в оренду на дату оцінки за типових ринкових умов);
• витрати на створення (відтворення чи заміщення) об'єктів капітального будівництва;
• збитки (реальні збитки, втрачена вигода) при відчуженні об'єкта нерухомості, а також в інших випадках;
• витрати на усунення екологічного забруднення та (або) рекультивацію земельної ділянки.

V. Аналіз ринку

10. Для визначення вартості нерухомості оцінювач досліджує ринок у тих його сегментах, до яких належать фактичне використання об'єкта, що оцінюється, та інші види використання, необхідні для визначення його вартості.

11. Аналіз ринку нерухомості виконується в наступній послідовності:

а) аналіз впливу загальної політичної та соціально-економічної обстановки в країні та регіоні розташування об'єкта оцінки на ринок об'єкта, що оцінюється, у тому числі тенденцій, що намітилися на ринку, у період, що передує даті оцінки;

б) визначення сегмента ринку, до якого належить оцінюваний об'єкт. Якщо ринок нерухомості нерозвинений і даних, що дозволяють скласти уявлення про ціни угод та (або) пропозицій з порівнянними об'єктами нерухомості, недостатньо, допускається розширити територію дослідження за рахунок територій, схожих за економічними характеристиками з розташуванням об'єкта, що оцінюється;

в) аналіз фактичних даних про ціни угод та (або) пропозицій з об'єктами нерухомості із сегментів ринку, до яких може бути віднесений оцінюваний об'єкт за фактичного, а також за альтернативних варіантів його використання, із зазначенням інтервалу значень цін;

г) аналіз основних факторів, що впливають на попит, пропозицію та ціни зіставних об'єктів нерухомості, наприклад ставки прибутковості, періоди окупності інвестицій на ринку нерухомості, з приведенням інтервалів значень цих факторів;

д) основні висновки щодо ринку нерухомості в сегментах, необхідних для оцінки об'єкта, наприклад, динаміка ринку, попит, пропозиція, обсяг продажів, ємність ринку, мотивації покупців і продавців, ліквідність, коливання цін на ринку об'єкта, що оцінюється, та інші висновки.

Обсяг досліджень визначається оцінювачем з принципу достатності.

VI. Аналіз найефективнішого використання

12. Аналіз найефективнішого використання є основою оцінок ринкової вартості нерухомості

13. Найбільш ефективне використання являє собою таке використання нерухомості, яке максимізує її продуктивність (відповідає її найбільшій вартості) та яке фізично можливе, юридично дозволене (на дату визначення вартості об'єкта оцінки) та фінансово виправдане.

14. Найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості може відповідати його фактичному використанню або припускати інше використання, наприклад, ремонт (або реконструкцію) об'єктів капітального будівництва, що є на земельній ділянці.

15. Аналіз найефективнішого використання дозволяє виявити найбільш прибуткове використання об'єкта нерухомості, який орієнтуються учасники ринку (покупці і продавці) для формування ціни угоди. При визначенні ринкової вартості оцінювач керується результатами цього аналізу для вибору підходів та методів оцінки об'єкта оцінки та вибору сумісних об'єктів нерухомості під час застосування кожного підходу.

16. Аналіз найбільш ефективного використання об'єкта оцінки проводиться, як правило, за об'ємно-планувальним та конструктивним рішенням. Для об'єктів оцінки, що включають земельну ділянку та об'єкти капітального будівництва, найбільш ефективне використання визначається з урахуванням наявних об'єктів капітального будівництва. При цьому такий аналіз виконується шляхом проведення необхідних для цього обчислень або без них, якщо подано обґрунтування, що не потребують розрахунків.

17. Аналіз найбільш ефективного використання частин об'єкта нерухомості, наприклад, вбудованих житлових і нежитлових приміщень, проводиться з урахуванням фактичного використання інших частин цього об'єкта.

18. Аналіз найбільш ефективного використання частини об'єкта нерухомості, що реконструюється або підлягає реконструкції, проводиться з урахуванням найбільш ефективного використання всього реконструйованого об'єкта нерухомості.

19. Найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості, що оцінюється окремо, може відрізнятися від його найбільш ефективного використання у складі комплексу об'єктів нерухомості, що оцінюється.

20. Ринкова вартість земельної ділянки, забудованої об'єктами капітального будівництва, або об'єктів капітального будівництва для внесення цієї вартості до державного кадастру нерухомості оцінюється виходячи з виду фактичного використання об'єкта, що оцінюється. При цьому забудована земельна ділянка оцінюється як незабудована, призначена для використання відповідно до виду її фактичного використання.

21. Аналіз найефективнішого використання об'єкта нерухомості для здавання в оренду виконується з урахуванням умов використання цього об'єкта, які встановлюються договором оренди або проектом такого договору.

VII. Підходи до оцінки

22. При застосуванні порівняльного підходу до оцінки нерухомості оцінювач враховує такі положення:

а) порівняльний підхід застосовується для оцінки нерухомості, коли можна підібрати достатню для оцінки кількість об'єктів-аналогів з відомими цінами угод та (або) пропозицій;

б) як об'єкти-аналоги використовуються об'єкти нерухомості, які відносяться до одного з оцінюваним об'єктом сегменту ринку та порівняні з ним за ціноутворюючими факторами. При цьому для всіх об'єктів нерухомості, включаючи оцінюваний, ціноутворення по кожному із зазначених факторів має бути одноманітним;

в) при проведенні оцінки повинні бути описані обсяг доступних оцінювачу ринкових даних про об'єкти-аналоги та правила їх відбору для проведення розрахунків. Використання у розрахунках лише частини доступних оцінювачу об'єктів-аналогів має бути обґрунтовано у звіті про оцінку;

г) для виконання розрахунків використовуються типові для аналогічного об'єкта питомі показники вартості (одиниці порівняння), що склалися на ринку оцінюваного об'єкта, зокрема ціна або орендна плата за одиницю площі або одиницю обсягу;

д) в залежності від наявної на ринку вихідної інформації в процесі оцінки нерухомості можуть використовуватись якісні методи оцінки (відносний порівняльний аналіз, метод експертних оцінок та інші методи), кількісні методи оцінки (метод регресійного аналізу, метод кількісних коригувань та інші методи), а також їх поєднання.

При застосуванні якісних методів оцінка нерухомості виконується шляхом вивчення взаємозв'язків, що виявляються на основі аналізу цін угод та (або) пропозицій з об'єктами-аналогами або відповідної інформації, отриманої від експертів, та використання цих взаємозв'язків для проведення оцінки відповідно до технології обраного для оцінки методу.

При застосуванні методу коригування кожен об'єкт-аналог порівнюється з об'єктом оцінки за ціноутворюючими факторами (елементами порівняння), виявляються відмінності об'єктів за цими факторами та ціна об'єкта-аналогу або її питомий показник коригується за виявленими відмінностями з метою подальшого визначення вартості об'єкта оцінки. При цьому коригування за кожним елементом порівняння ґрунтується на принципі вкладу цього елемента у вартість об'єкта.

При застосуванні методів регресійного аналізу оцінювач, використовуючи дані сегмента ринку об'єкта, що оцінюється, конструює модель ціноутворення, відповідну ринку цього об'єкта, за якою визначає розрахункове значення шуканої вартості;

е) для порівняння об'єкта оцінки з іншими об'єктами нерухомості, з якими були здійснені угоди або представлені на ринку для їх вчинення, зазвичай використовуються такі елементи порівняння:

• майнові права, що передаються, обмеження (обтяження) цих прав;
• умови фінансування угоди, що відбулася або передбачається (вид оплати, умови кредитування, інші умови);
• умови продажу (нетипові для ринку умови, угода між афілійованими особами, інші умови);
• умови ринку (зміни цін за період між датами правочину та оцінки, знижки до цін пропозицій, інші умови);
• вид використання та (або) зонування;
• місце розташування об'єкта;
• фізичні характеристики об'єкта, зокрема властивості земельної ділянки, стан об'єктів капітального будівництва, співвідношення площі земельної ділянки та площі її забудови, інші характеристики;
• економічні показники (рівень операційних витрат, умови оренди, склад орендарів, інші показники);
• наявність рухомого майна, що не пов'язане з нерухомістю;
• інші характеристики (елементи), що впливають вартість;

ж) крім вартості, порівняльний підхід може використовуватися для визначення інших розрахункових показників, наприклад орендних ставок, зносу та старіння, ставок капіталізації та дисконтування.

23. При застосуванні прибуткового підходу оцінювач враховує такі положення:

а) прибутковий підхід застосовується для оцінки нерухомості, що генерує або здатна генерувати потоки доходів;

б) у межах дохідного підходу вартість нерухомості може визначатися методом прямої капіталізації, методом дисконтування грошових потоків або методом капіталізації за розрахунковими моделями;

в) метод прямої капіталізації застосовується для оцінки об'єктів нерухомості, що не вимагають значних капітальних вкладень у їх ремонт чи реконструкцію, фактичне використання яких відповідає їх найефективнішому використанню. Визначення вартості об'єктів нерухомості з використанням даного методу виконується шляхом поділу відповідного ринку річного доходу від об'єкта на загальну ставку капіталізації, яка при цьому визначається на основі аналізу ринкових даних про співвідношення доходів та цін об'єктів нерухомості, аналогічних об'єкту, що оцінюється;

г) метод дисконтування грошових потоків застосовується для оцінки нерухомості, що генерує або здатна генерувати потоки доходів з довільною динамікою їх зміни в часі шляхом дисконтування їх за ставкою, що відповідає прибутковості інвестицій в аналогічну нерухомість;

д) метод капіталізації за розрахунковими моделями застосовується для оцінки нерухомості, що генерує регулярні потоки доходів з очікуваною динамікою їх зміни. Капіталізація таких доходів проводиться за загальною ставкою капіталізації, що конструюється з урахуванням ставки дисконтування, прийнятої. у розрахунок моделі повернення капіталу, способів - та умов фінансування, а також очікуваних змін доходів та вартості нерухомості в майбутньому;

е) структура (облік податків, повернення капіталу, темпів зміни доходів та вартості активу) використовуваних ставок дисконтування та (або) капіталізації повинна відповідати структурі дисконтованого (капіталізованого) доходу;

ж) для нерухомості, яку можна здавати в оренду, як джерело доходів слід розглядати орендні платежі; з) оцінка нерухомості, призначеної для ведення певного виду бізнесу (наприклад, готелі, ресторани, автозаправні станції), може проводитися на підставі інформації про операційну діяльність цього бізнесу шляхом виділення з його вартості складових, що не належать до оцінюваної нерухомості.

24. При застосуванні витратного підходу оцінювач враховує такі положення:

а) витратний підхід рекомендується застосовувати для оцінки об'єктів нерухомості – земельних ділянок, забудованих об'єктами капітального будівництва, або об'єктів капітального будівництва, але не їх частин, наприклад житлових та нежитлових приміщень;

б) витратний підхід доцільно застосовувати для оцінки нерухомості, якщо вона відповідає найбільш ефективному використанню земельної ділянки як незабудованої та є можливість коректної оцінки фізичного зносу, а також функціонального та зовнішнього (економічного) старіння об'єктів капітального будівництва;

в) витратний підхід рекомендується використовувати при низькій активності ринку, коли недостатньо даних, необхідних для застосування порівняльного та прибуткового підходів до оцінки, а також для оцінки нерухомості спеціального призначення та використання (наприклад, лінійних об'єктів, гідротехнічних споруд, водонапірних веж, насосних станцій, котелень) , інженерних мереж та іншої нерухомості, щодо якої ринкові дані про угоди та пропозиції відсутні);

г) у загальному випадку вартість об'єкта нерухомості, яка визначається з використанням витратного підходу, розраховується в наступній послідовності:

• визначення вартості прав на земельну ділянку як незабудовану;
• розрахунок витрат за створення (відтворення чи заміщення) об'єктів капітального будівництва;
• визначення прибутку підприємця;
• визначення зносу та старіння;
• визначення вартості об'єктів капітального будівництва шляхом підсумовування витрат на створення цих об'єктів та прибутку підприємця та віднімання їх фізичного зносу та старіння;
• визначення вартості об'єкта нерухомості як суми вартості прав на земельну ділянку та вартості об'єктів капітального будівництва;

д) з метою визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості з використанням витратного підходу земельна ділянка оцінюється як незабудована у припущенні її найбільш ефективного використання;

е) розрахунок витрат за створення об'єктів капітального будівництва здійснюється на підставі:

• даних про будівельні контракти (договори) на зведення аналогічних об'єктів;
• даних про витрати на будівництво аналогічних об'єктів із спеціалізованих довідників;
• кошторисних розрахунків;
• інформації про ринкові ціни на будівельні матеріали;
• інших даних;

ж) витрати на створення об'єктів капітального будівництва визначаються як сума витрат, що входять до складу, будівельно-монтажних робіт, безпосередньо пов'язаних зі створенням цих об'єктів, та витрат, що супроводжують їх створення, але не включаються до складу будівельно-монтажних робіт;

з) з метою оцінки ринкової вартості нерухомості величина прибутку підприємця визначається на основі ринкової інформації методами екстракції, експертних оцінок або аналітичних моделей з урахуванням прямих, непрямих та поставлених витрат, пов'язаних із створенням об'єктів капітального будівництва та придбанням прав на земельну ділянку;

і) величина зносу та старіння визначається як втрата вартості нерухомості в результаті фізичного зносу, функціонального та зовнішнього (економічного) старіння. При цьому знос і старіння відносяться до об'єктів капітального будівництва, що належать до нерухомості, що оцінюється.

25. вправі використовувати іншу методологію розрахунків і самостійно визначати метод (методи) оцінки нерухомості у межах кожного з обраних підходів, виходячи з принципах суттєвості, обгрунтованості, однозначності, проверяемости і достатності. При цьому у звіті про оцінку необхідно навести опис обраного оцінювачем методу (методів), що дозволяє користувачеві звіту про оцінку зрозуміти логіку процесу визначення вартості та відповідність обраного оцінювачем методу (методів) об'єкту нерухомості, принципам оцінки, визначеному виду вартості та передбачуваному використанню результатів оцінки.

VIII. Узгодження результатів оцінки

26. Узгодження результатів оцінки нерухомості, отриманих з використанням різних методів та підходів, до оцінки та відображення його результатів у звіті про оцінку здійснюються відповідно до вимог ФСТ № 1 та ФСТ № 3.

27. У разі використання в рамках будь-якого з підходів до оцінки нерухомості кількох методів оцінки виконується попереднє узгодження їх результатів з метою отримання проміжного результату оцінки нерухомості цим підходом.

28. У процесі погодження проміжних результатів оцінки нерухомості, отриманих із застосуванням різних підходів, слід проаналізувати переваги та недоліки цих підходів, пояснити розбіжність проміжних результатів та на основі проведеного аналізу визначити підсумковий результат оцінки нерухомості.

29. При недостатності ринкових даних, необхідних для реалізації будь-якого з підходів до оцінки нерухомості відповідно до вимог цього Федерального стандарту оцінки і в рамках обраного підходу на основі наявних даних рекомендується вказати орієнтовні значення (значення) оцінюваної величини, які не враховуються при підсумковому узгодженні, але можуть бути використані як перевірочні до підсумкового результату оцінки нерухомості.

30. Після проведення процедури погодження оцінювач, крім вказівки у звіті про оцінку підсумкового результату оцінки вартості нерухомості, наводить своє судження про можливі межі інтервалу, в якому, на його думку, може перебувати ця вартість, якщо в завданні на оцінку не зазначено інше.

27. У разі використання в рамках будь-якого з підходів до оцінки нерухомості кількох методів оцінки виконується попереднє узгодження їх результатів з метою отримання проміжного результату оцінки нерухомості цим підходом.

28. У процесі погодження проміжних результатів оцінки нерухомості, отриманих із застосуванням різних підходів, слід проаналізувати переваги та недоліки цих підходів, пояснити розбіжність проміжних результатів та на основі проведеного аналізу визначити підсумковий результат оцінки нерухомості.

29. При недостатності ринкових даних, необхідних для реалізації будь-якого з підходів до оцінки нерухомості відповідно до вимог цього Федерального стандарту оцінки та ФСТ N 1 , ФСТ N 2 , ФСТ N 3 в рамках обраного підходу на основі наявних даних рекомендується вказати орієнтовні Значення (значення) оцінюваної величини, які не враховуються при підсумковому узгодженні, але можуть бути використані як перевірочні до підсумкового результату оцінки нерухомості.

30. Після проведення процедури погодження оцінювач, крім вказівки у звіті про оцінку підсумкового результату оцінки вартості нерухомості, наводить своє судження про можливі межі інтервалу, в якому, на його думку, може перебувати ця вартість, якщо в завданні на оцінку не зазначено інше.

Про затвердження федерального стандарту оцінки "Оцінка вартості машин та обладнання (ФСТ N 10)"

Відповідно до статті 20 Федерального закону від 29 липня 1998 р. N 135-ФЗ "Про оціночну діяльність у Російській Федерації" (Збори законодавства Російської Федерації, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст. 3456; 2010 , N 30, ст.3998; 2011, N 1, ст.43; N 29, ст.4291; 2014, N 30, ст.4226) наказую:

1. Затвердити Федеральний стандарт оцінки "Оцінка вартості машин і обладнання (ФСТ N 10)", що додається.

2. Цей наказ набирає чинності з дня набрання чинності наказами Мінекономрозвитку Росії від 20 травня 2015 р. N 297 "Про затвердження Федерального стандарту оцінки "Загальні поняття оцінки, підходи та вимоги до проведення оцінки (ФСТ N 1)", від 20 травня 2015 р. N 298 "Про затвердження Федерального стандарту оцінки "Мета оцінки та види вартості (ФСТ N 2)", від 20 травня 2015 р. N 299 "Про затвердження Федерального стандарту оцінки".

Міністр
О.В.УЛЮКАЄВ

ФЕДЕРАЛЬНИЙ СТАНДАРТ
ОЦІНКИ "ОЦІНКА ВАРТІСТИ МАШИН І ОБЛАДНАННЯ (ФСТ N 10)"

I. Загальні положення

1. Цей Федеральний стандарт оцінки розроблено з урахуванням міжнародних стандартів оцінки та федеральних стандартів оцінки "Загальні поняття оцінки, підходи та вимоги до проведення оцінки", "Вимоги до звіту про оцінку (ФСТ N 3)" (далі відповідно - ФСТ N 1, ФСТ N 2, ФСТ N 3), інших федеральних стандартів оцінки, що регулюють оцінку окремих видів об'єктів оцінки, затверджених Мінекономрозвитку Росії, визначає вимоги до проведення оцінки вартості машин та обладнання.

2. Якщо об'єктом оцінки в завданні на оцінку не є безпосередньо машини та обладнання, але машини та обладнання є частиною об'єкта оцінки, то дія цього Федерального стандарту оцінки поширюється на процедуру оцінки таких машин та обладнання лише тоді, коли в завданні на оцінку передбачається використання цього Федерального стандарту оцінки із зазначенням переліку машин та обладнання, на який поширюються дані вимоги.

3. Положення цього Федерального стандарту оцінки не поширюються на оцінку нематеріальних активів, пов'язаних із створенням та експлуатацією машин та обладнання; машин та обладнання, що мають художню та (або) історичну цінність, а також робіт та послуг з усунення пошкоджень, що виникли внаслідок аварійних ситуацій (наприклад, збитків від аварій транспортних засобів).

4. Якщо експлуатація машин та обладнання неможлива без використання нематеріальних активів (програмних засобів, спеціалізованих баз даних, ліцензій, технічної документації тощо), то залежно від завдання на оцінку вартість нематеріальних активів слід враховувати окремо або у складі вартості машин та обладнання.

ІІ. Об'єкти оцінки

5. Для цілей цього Федерального стандарту оцінки до об'єктів оцінки відносяться окремі машини та одиниці обладнання, які є виробами машинобудівного виробництва або аналогічними їм, групи (множини, сукупності) машин та обладнання, частини машин та обладнання разом або окремо (далі - машини та обладнання) ).

Для цілей цього Федерального стандарту оцінки об'єктами оцінки можуть виступати повітряні і морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

ІІІ. Завдання оцінки

6. Завдання на оцінку об'єкта оцінки має містити таку додаткову до зазначеної в інформації про об'єкт оцінки:

• склад оцінюваної групи машин та обладнання із зазначенням відомостей щодо кожної машини та одиниці обладнання, достатніх для їх ідентифікації;
• інформацію щодо обліку нематеріальних активів, необхідних для експлуатації машин та обладнання (за наявності таких активів).

7. Завдання на оцінку об'єкта оцінки може містити таку додаткову до зазначеної у ФСТ N 1 інформацію щодо припущень, на яких повинна ґрунтуватися оцінка:

• припущення, пов'язане з обмеженням обсягу робіт з огляду машин і одиниць обладнання, що оцінюються;
• припущення, пов'язане з обмеженням обсягу робіт із аналізу ринку;
• припущення про оцінку машин та устаткування як єдиного цілого за умови продовження їх використання у складі чинного майнового комплексу;
• припущення про оцінку машин та устаткування як єдиного цілого за умови припинення їх використання у складі чинного майнового комплексу;
• припущення про оцінку машин та обладнання за умови переміщення з їхнього поточного розташування як окремих об'єктів;
• у разі наявності інтегрованих машин та обладнання з іншими об'єктами, зокрема, нерухомості, - припущення про оцінку машин та обладнання у складі таких об'єктів або окремо від них.

8. Завдання на оцінку встановлює ступінь деталізації робіт із огляду (повний, частковий із зазначенням критеріїв, без проведення огляду) та період проведення огляду. У разі непроведення огляду оцінювач вказує у звіті про оцінку причини, через які об'єкт оцінки не оглянутий, а також припущення, пов'язані з непроведенням огляду.

9. За відсутності документально підтверджених обтяжень щодо об'єкта оцінки оцінка об'єкта проводиться виходячи з припущення про відсутність таких обтяжень, якщо в завданні на оцінку не вказано інше.

IV. Аналіз ринку

10. Для оцінки вартості машин та обладнання оцінювач досліджує ринок у тих його сегментах, у яких може бути реалізована найбільш значуща за вартістю частина оцінюваних машин та одиниць обладнання. Досліджуються сегменти як первинного, і вторинного ринку, якщо об'єкта оцінки ці види ринку існують.

V. Підходи до оцінки

11. Для об'єкта оцінки, що є безліч машин та обладнання, можуть бути використані методи як індивідуальної, так і масової оцінки. Для цілей цього Федерального стандарту оцінки під масовою оцінкою машин та обладнання розуміється оцінка вартості безлічі машин та обладнання шляхом їх угруповання за схожими характеристиками та застосування в рамках сформованих груп загальних математичних моделей. Як підсумковий результат розглядається вартість об'єкта оцінки як єдиного цілого.

12. При оцінці машин та обладнання із застосуванням витратного та порівняльного підходів допускається використання цінової інформації про події, що відбулися з об'єктами-аналогами після дати оцінки, наприклад, шляхом зворотної цінової індексації. При цьому оцінювач повинен проаналізувати динаміку цін від дати оцінки до дати настання відповідної події та внести відповідні коригування. Використання такої цінової інформації припустимо, якщо оцінювачем проведено та розкрито у звіті аналіз отриманих розрахункових значень на відповідність ринковим показникам, що склалися на дату оцінки, а також обумовлено припущення, пов'язані із застосуванням зазначеної інформації.

13. За наявності розвиненого та активного ринку об'єктів-аналогів, що дозволяє отримати необхідний для оцінки обсяг даних про ціни та характеристики об'єктів-аналогів, може бути зроблено висновок про достатність застосування лише порівняльного підходу. Нестача ринкової інформації, необхідної для порівняльного підходу, є основою відмови від його використання.

14. При застосуванні витратного підходу до оцінки машин та обладнання оцінювач враховує такі положення:

а) в оцінці спеціалізованих машин та устаткування доцільно застосовувати витратний підхід. Спеціалізовані машини та обладнання - сукупність технологічно пов'язаних об'єктів, що не представлена ​​на ринку у вигляді самостійного об'єкта і має суттєву вартість тільки у складі бізнесу;

б) витрати на відтворення машин та обладнання (без урахування зносу та старіння) визначаються на основі порівняння з витратами на створення або виробництво або придбання точної копії об'єкта оцінки. Витрати на заміщення машин та обладнання (без урахування зносу та старіння) визначаються на основі порівняння з витратами на створення або виробництво або придбання об'єкта, що має аналогічні корисні властивості;

в) точною копією об'єкта оцінки з метою оцінки машин та устаткування визнається об'єкт, у якого збігаються з об'єктом оцінки, як мінімум, такі ознаки: найменування, позначення моделі (модифікації), основні технічні характеристики;

г) об'єктом, що має аналогічні корисні властивості, для цілей оцінки машин та обладнання визнається об'єкт, у якого є схожість з об'єктом оцінки за функціональним призначенням, принципом дії, конструктивною схемою;

д) при застосуванні витратного підходу розраховується накопичене сукупне зношування оцінюваної машини або одиниці обладнання, що інтегрує фізичне зношування, функціональне та економічне старіння, при цьому враховуються особливості знецінення за різних умов експлуатації, а також з урахуванням прийнятих припущень, на яких грунтується оцінка, максимально орієнтуючись на ринкові дані.

15. При застосуванні прибуткового підходу до оцінки машин та обладнання оцінювач враховує такі положення:

• дохідний підхід при оцінці машин і устаткування може використовуватися там, де розподілені в часі вигоди від його використання можуть бути оцінені в грошах або безпосередньо, або як відповідна частина вигод, що генеруються безпосередньо, або як відповідна частина вигод, що генеруються ширшим комплексом об'єктів, що включає оцінюваний об'єкт і виробляє продукт (товар, роботу чи послугу).

VI. Узгодження результатів оцінки

16. Узгодження результатів оцінки машин та обладнання, отриманих з використанням різних методів та підходів до оцінки, та відображення його результатів у звіті про оцінку здійснюються відповідно до вимог ФСТ N 1.

VI. Заключні положення

17. У разі розбіжностей між вимогами цього Федерального стандарту оцінки з вимогами ФСТ N 1 та інших федеральних стандартів оцінки, що регулюють оцінку окремих видів об'єктів оцінки, затверджених Мінекономрозвитку Росії, пріоритет має цей Федеральний стандарт.