Що чекає на ковальський ринок. До проведення торгів об'єктом керуватиме бюджетна установа
У місті назріває черговий конфлікт. Сьогодні більшість міських ринків, які успішно працюють десятиліття, Смольний виставляє на торги. Їхні керівники побоюються, що в результаті будівлі доведеться звільнити і ринки перестануть існувати. Але ж від цього постраждають споживачі та фермери, погіршиться імідж міста. Чому виникла така ситуація?
М. Поляков, СПб
На даний момент у восьми з 14 компаній, які управляють міськими сільгоспринками, закінчуються договори оренди. Ось влада і вирішила скористатися слушною нагодою, щоб перебудувати їхню роботу. Тим більше, що таке бажання у чиновників виникло давно. За оцінками експертів, кількість відвідувачів на ринках падає.
В основному вони викликають ностальгію про ті часи, коли там продавалося все найсмачніше та найсвіжіше, – каже історик, завсідник Ковальського ринку Лев Лур'є. - Зараз продукція ринків такою і залишається, проте перебіг життя змінився, і городяни переважно роблять покупки в магазинах поряд із будинком.
Деякі ринки можуть закритися найближчим часом. Фото:
Статистика підтверджує: частку ринків у місті припадає лише 0,1% обсягу роздрібної продовольчої торгівлі. За даними Петростата, минулого року її оборот становив трохи більше 438 млрд руб., на 0,2% менше, ніж 2015-го. У цих умовах і вирішено перезавантаження.
Щоправда, є й інша позиція. При всьому достатку сучасних торгових центрів покупцям необхідна і нова фермерська продукція, та її виробникам - канали збуту. Досвід правильного використання ринків для населення є не тільки в багатьох європейських містах, але і в Москві.
Як же розвиватимуться події? Наразі представники асоціації «Санкт-Петербурзькі сільськогосподарські ринки» готують звернення до губернатора та до Законодавчих зборів. Вони побоюються, що виставлені на продаж приміщення придбають мережі, і це поставить хрест на їхній роботі. Приклади є. Так, у Зеленогірську та на місці Путилівського ринку вже процвітають мережеві магазини. Тому керівники компаній просять депутатів та чиновників до з'ясування всіх обставин запровадити мораторій на торги та розібратися із формулюванням у законах. Чи почують їх – велике питання…
«Чому не дають працювати?»
Чув, що Торжківський ринок можуть виселити зі знаменитої будівлі. Але ж це бренд! Він працює, і успішно, ще з 70-х. Не розумію, навіщо хочуть позбутися рентабельного підприємства?
Р. Кривенченка, СПб
21 березня ц. м. у нашої компанії закінчився трирічний договір оренди. У результаті, щоби продовжити роботу, підприємство має вийти на аукціон, - каже генеральний директор «Приморського ринку» Леонід Яцук. - Це означає, що я змушений вивезти все обладнання, у тому числі понад 300 холодильників, розірвати договори з постачальниками електроенергії, тепла та води, звільнити своїх співробітників та близько 200 дрібних підприємців. Про те, що зроблено великий ремонт, від даху до вітрин уже не говорю. Аналогічну процедуру у разі торгів доведеться пройти іншим КК. Очевидно, що після такого дев'ятого валу робота може і не відновитися. До того ж комітет майнових відносин уже опублікував рекламу, де закликає купувати «ринки, що діють». Це при тому, що за законом нас мали попередити про такі радикальні кроки за три місяці.
Щоб продовжити роботу, багато ринків мають вийти на аукціон. Фото: Надане Торжківським ринком
Але ви сумлінно сплачуєте податки і є суб'єктами малого бізнесу, відповідно можете розраховувати на пріоритет при продовженні договору. Чому ж норма не діє?
Це право ми маємо за Цивільним кодексом РФ. Однак, воно суперечить закону «Про захист конкуренції», де йдеться, що такий об'єкт не можна передавати без конкурсу. Звернулися до ФАС за преференцією, але також отримали відмову. Підстава - наша КК хоч і управляє ринком, але сама не торгує (не має права. - Ред.) Ми, як і належить, надаємо обладнані торгові місця, здаємо приміщення тим, хто стоїть за прилавком, а в цьому випадку пільги не передбачені. Щоб розібратися у очевидних нестиковках, звернулися до юристів, але загалом логіка подібних рішень викликає подив. Адже тільки за оренду щомісяця ми перераховуємо 2 млн 200 тис. руб. Платимо на рік 9 млн. руб. податків і ніколи не були боржниками. Плюс 5-6 млн. віддають у скарбницю наші продавці. Невже для бюджету це зайві кошти?
У вас відведені місця для садівників. Виходить, зараз, у розпал сезону вони можуть втратити можливість реалізувати свою продукцію?
Небезпека є. Для садівників та городників ми надаємо 47 безкоштовних місць, обладнаних всім необхідним - вагами, комунікаціями тощо. Вони вносять лише символічні 6 рублів за перевірку овочів та фруктів на нітрати та радіацію. Влітку всі місця зайняті, і незрозуміло, куди підуть наші чудові бабусі та дачники, якщо ринок закриють. Містимо і санітарно-ветеринарну лабораторію, де контролюється вся продукція тваринного та рослинного походження. Намагаємося, щоб покупці набували лише високоякісних товарів і відчували себе комфортно, у тому числі люди з обмеженими можливостями. Щоб їм було зручно, ми зробили пандуси, тактильні таблички, налагодили гучний зв'язок. Виходить, тепер все це треба зруйнувати.
Ваші опоненти стверджують, що ринки втрачають покупців, а в порівнянні з мережами зовсім неконкурентоспроможні.
Моя позиція – кожен сегмент торгівлі має право на існування. Рітейл, дрібний роздріб - все має бути. І у ринків з їхньою атмосферою, традиціями своя ніша. Хоча конкурувати з гіпермаркетами нам справді складно. Адже, на відміну від мереж, ми не можемо торгувати алкогольною продукцією, працювати цілодобово, не маємо права продавати алкоголь, наймати іноземних громадян, навіть двірниками. А якщо захочемо здати площу, то не більше ніж 50 кв. м. Іноді доводиться чути, що на тлі блискучих маркетів наші будинки виглядають не дуже презентабельно. Згоден: у їхній розвиток потрібно вкладати. Ось тільки для цього потрібна певність, а її немає. Підприємець має чітко розуміти, на який термін укладено договір оренди та планувати інвестиції. Але як це робити, якщо ринку в Московському районі, наприклад, уже два роки не продовжують угоду, ми теж з кінця березня перебуваємо у підвішеному стані. Думаю, місту час визначитися, і чітко сказати, яке майбутнє на нас чекає.
Думка влади
Ольга Барашкіна, прес-секретар комітету майнових відносин Санкт-Петербурга:
Наразі комітет майнових відносин (КВГ) готує конкурсну документацію щодо низки ринків, договори оренди яких діють у режимі невизначеного терміну. КВВ виставить на торги право укладання договорів оренди цих об'єктів терміном до 15 років із збереженням основної функції.
Існуюча модель вважається неефективною через високі ціни і порожні торгових площ. Орендні ставки дозволяють орендарю отримувати високий прибуток від здачі в суборенду, але для міста економічного ефекту немає. За даними КИО, оренда цих об'єктів коштує від 18-89 руб. за 1 кв. м (Московський ринок) до 214 руб. за 1 кв. м на місяць (Ковальський ринок).
Місто планує перезапустити ринки у новому форматі. Фото: Надане Торжківським ринком
Також слід зазначити, що комітетом майнових відносин Санкт-Петербурга опрацьовувалися методи укладання договорів новий термін з урахуванням дотримання порядку, встановленого ФЗ № 135-ФЗ «Про захист конкуренції». ФАС РФ у листі від 10.03.2017 надано роз'яснення, чому керуючі компанії, яким надаються об'єкти під сільськогосподарські ринки, не можуть розраховувати на надання преференції.
Місто планує перезапустити ринки у форматі з використанням досвіду Данилівського ринку, яким володіє Ginza Project, та проектів в інших країнах. Майбутній інвестор повинен буде подати докладну концепцію розвитку, оператори, що діють, теж зможуть брати участь у торгах. Перші із них заплановані на липень 2017-го.
Ельгіз Качаєв, голова комітету з розвитку підприємництва та споживчого ринку:
Сьогодні ринки працюють на підставі безстрокових договорів оренди, які можна розірвати будь-якої миті. Це накладає свій відбиток: для повноцінних вкладень краще, якщо попереду інвестор матиме 10, а оптимально 20 років роботи на об'єкті. Але для цього потрібно змінити законодавство та низку існуючих норм. У нас є приклади відродження ринків, наприклад Хасанського, проте туди довелося вкладати бюджетні кошти. Ми неодноразово направляли до Міністерства промисловості та торгівлі звернення з приводу ситуації, але вони залишилися без відповіді. Найближчим часом ми проведемо нараду з представниками комітету майнових відносин і віце-губернатором Сергієм Мовчаном, який його курирує. Думаю, рішення буде знайдено.
У травні 2017 року у Смольному вирішили реорганізувати роботу Ковальського, Невського, Ломоносівського та Московського ринків. Чиновники вважають, що нинішній формат застарів і не задовольняє запити городян, тому їх необхідно перетворити на кшталт Данилівського ринку в Москві, додавши кафе та лекторії.
«Папір»розповідає, як можуть змінитися петербурзькі ринки, чому оператори та фермери вважають, що перетворення може «вбити» їхню справу, і як це позначиться на ціні та якості товарів.
Ковальський ринок. Фото: wikimedia
Що відбувається на петербурзьких ринках зараз
У жовтні 2017 року Яна Миколаївна, або, як вона просить себе називати, баба Яна, разом з іншими фермерами Ковальського ринку отримала повідомлення з вимогою переоформити договір оренди. У новому договорі йшлося, що тепер вони орендуватимуть місця у міста безпосередньо, а не платитимуть оператору. Тоді ж, згадує баба Яна, торговці почали панікувати, вирішивши, що хочуть ринок закрити.
"Себе прибирають", "Хочуть останнє у чесних людей відібрати", "Нормальні продукти забороняють", "Підприємництво хочуть задавити" - приблизно так коментують ситуацію фермери. При цьому дехто вперше чує, що ринки насправді планують не закрити, а реорганізувати.
Баба Яна стверджує, що останні десять років ринок працює добре: є постійні покупці, підприємці вже звикли до оператора та не хочуть нічого міняти. За її словами, будь-яка зміна буде рівнозначною закриттю ринку у звичному всьому форматі. «У будь-якому випадку піднімуть [орендну] плату, а грошей у нас упритул», - переконана вона.
Страх баби Яни, що реорганізація загубить ринок, поділяють інші фермери. Вони побоюються, що не зможуть постачати звичну продукцію, а якщо їхнє місце займуть мережеві магазини, якість продукції стане гіршою.
Експерти з міського Фонду майна та споживчого товариства «Санкт-Петербурзькі сільськогосподарські ринки» зазначають, що вже зараз якість продукції падає, тому що деякі торговці закуповують свою продукцію на оптових базах, а на більшості ринків останніми роками пустує приблизно чверть прилавків (у середньому на петербурзьких). ринках розташовано 150–250 торгових точок).
За даними бази документації СПАРК за 2015 рік, частина ринків зазнають збитків (Ковальський та Мальцевський), частина (Московський та Ломоносівський) приносять порівняно невеликий прибуток. Найбільші щорічні заробітки в Петербурзі біля Правобережного ринку (8,7 млн. рублів), Нарвського (5 млн. рублів), Торжковського (4,2 млн. рублів). Зі звіту Петростата за 2016 рік випливає, що обсяг роздрібної торгівлі в Петербурзі став ще меншим, ніж роком тому - знизився на 0,2%.
Навіщо потрібна реорганізація ринків і як вона має відбуватися
Про те, що у восьми з 14 компаній, які управляють петербурзькими ринками, закінчуються договори оренди, стало відомо у березні 2017 року. До цього протягом 15 років компанії-орендарі практично не змінювалися: місто здавало їм приміщення, постійно продовжуючи контракт. Однак цього разу Смольний не уклав договори: приміщення виставили на торги з умовою реорганізувати формат роботи ринків.
У травні місто розповіло про виставку на торги чотирьох міських продовольчих ринків: Ковальського, Невського, Ломоносівського та Московського. Незабаром комітет майнових відносин разом з Фондом майна провів відеоконференцію, де представники відомств заявили, що планують розірвати контракти з чинними операторами та повністю оновити роботу цих ринків.
Ковальський планувалося виставити на торги вже у листопаді, а решту три - до січня 2018 року. «Мета - осучаснити ринки у всьому місті», - заявив заступник голови КВГ Олександр Герман.
Невський ринок. Фото: wikimapia
Ринки планують перезапустити у «торгово-розважальному форматі», але зі збереженням «основної функції» - здавання приміщень фермерам, а не магазинам, зазначив директор міського Фонду майна Денис Мартюшев. Орендувати торгові точки зможуть так само, як і раніше, усі охочі з ліцензією на продаж, які пройшли санітарно-ветеринарний огляд продукції.
У приклад Мартюшев навів Даниловський ринок у Москві, Смогарсбург у Нью-Йорку, а також проекти у Марселі, Афінах та Которі. На території цих ринків поруч із прилавками фермерів найчастіше знаходяться кафе та ресторани, там проводять семінари та лекції, а всі фермери мають однакову форму.
За словами Мартюшева, кожен із перезапущених ринків матиме власну спеціалізацію. Він припустив, що Ломоносівський ринок, наприклад, можуть зробити місцем, розрахованим на бізнес-аудиторію, Московський – майданчиком з акцентом на рибу та екопродукцію, а Ковальський – ринком, розрахованим на туристів. Що обумовлюватиме вибір спеціалізації, чиновник не пояснив.
Мартюшев стверджує, що ринки необхідно реорганізувати: за його словами, на них часто недостатньо сезонних та екологічно чистих продуктів, пустуючі площі та націнки фермерів, як наслідок - мінімальні податкові надходження до міського бюджету.
Як зазначив Олександр Герман, компанії, які планують брати участь у торгах за ринки, самі розроблятимуть нові концепції. Новим операторам запропонують або орендувати ринки, за попередньою інформацією, за більш ніж 14 млн. рублів на рік, або повністю викуповувати їх за 450-500 млн. рублів. Новий контракт оренди планують укласти одразу на 15 років.
Після того, як Смольний оголосив напрямки, в яких мають розвиватися ринки, деякі оператори розкритикували їх. Так, глава Ситного ринку Борис Елькін стверджував, що через торгів оператор зазнає серйозних збитків, навіть якщо виграє їх: йому доведеться вивозити обладнання та звільняти співробітників, переукладати договори з компаніями, які постачають електрику та газ.
Заступник голови правління споживчого товариства «Санкт-Петербурзькі сільськогосподарські ринки» Леонід Яцук говорив, що це «вб'є ринки у форматі, який знають». Він припускає, що на місці торгових точок фермерів з'являться лише магазини та перекупники, а реальних фермерів та їхньої «справжньої продукції» не залишиться.
Про ідею брати участь у торгах у Петербурзі вже розповіли понад 20 проектів. Серед них – представники мереж «Перекресток», «П'ятірочка» та «Реал», інвестиційна компанія Fort Group, що спеціалізується на продажу торгової нерухомості, та Property Management NAI Becar, яка займається торгівлею комерційною нерухомістю. Найбільше заявок подали на торги за Ковальський ринок, розташований у центрі міста.
Як оператори судяться за право брати участь у торгах
Баба Яна своїм постійним покупцям тепер каже, що «шишки зверху хочуть занапастити» фермерів та «їхню справу» на ринку. Навіщо це потрібно і коли щось зміниться, вона не знає, тільки знову повторює свою історію: як кожні півроку приїжджає до Петербурга і продає свої «найчистіші та перевірені овочі з грядки». За її словами, врятувати її та інших може лише керівництво, яке вона вважає, «не допустить подібного».
Ковальський ринок. Фото: wikimedia
Насправді про необхідність оновлення ринків у березні 2017 року почали говорити і самі оператори. Вони стверджували, що більшість готова і навіть вважає за необхідне найближчим часом провести реорганізацію приміщень. За словами операторів, вони могли оновити їх власними силами, але відмова Смольного переукладати договори зробила це нерентабельною.
Чи братимуть участь старі оператори в нинішніх торгах, невідомо. Керівництво Невського та Ломоносівського ринків відмовилися коментувати свої плани. Представник Московського ринку Набіулла Дуняшев раніше заявляв, що ринок не братиме участі в торгах "з ймовірністю 80-90%".
На даний момент за право брати участь у торгах позивається керівництво ТОВ «Ковальський ринок». Вони хочуть, посилаючись на 159 федеральний закон, отримати переважне право викупу як попередній орендар. Їхню заявку відхиляють до КІО, пояснюючи це боргами, яких, за твердженням керівництва організації, ринок не має.
Ми маємо право викупити ринок за привілейованою вартістю. Цей ринок орендувався компанією з 1992 року і до 2017 - все було в порядку. Незважаючи на те, що ми готові оновити ринок відповідно до планів міста власним коштом, нам не дають на нього прав, - розповіла «Паперу»комерційний директор керуючої компанії Ковальського ринку Ольга Котченко.
Через судові розгляди між Ковальським ринком та КВГ, зазначає заступник голови КВГ Олександр Герман, початок торгів можуть відкласти. За словами Котченка, ринок виставлять на торги не раніше літа 2018 року.
Раніше ринки належали місту, та їх здавали в оренду операторам. Наразі, із закінченням договорів оренди приміщень, деякі з них уже перейшли у користування міста, і попередні оператори не мають права керувати ними.
Як оновлення ринків може вплинути на якість та вартість продукції
– [Зараз] ми все з ринку вирощуємо самі. Азербайджанці ось самі вирощують свої фрукти, добрі, і продають їх тут. Таджикистанці привозять чудові горіхи. Я ж сама привожу із Пскова свинину, справжню, не як у супермаркетах, – розповідає фермер Ковальського ринку Ганна Миколаївна.
Ганна Миколаївна разом із бабою Яною працюють на Ковальському ринку понад десять років. За їхніми словами, орендарі тут нечасто змінюються: «Усі свої, старі. Кожен своє робить, нема кого замінювати. Якщо звільнятимуть, опинимося на вулиці: всі місця на інших ринках уже зайняті».
Ломоносівський ринок. Фото: wikimapia
Фермери Ковальського, Московського та Невського ринків вважають, що хоч покупці скаржаться на ціну товарів, вони нічого з цим зробити не можуть. Орендна ставка висока - від 500 рублів на день для овочів та фруктів та 1,5 тисячі рублів для м'яса та риби. Деякі з фермерів погоджуються, що їхні ціни можуть бути вищими, ніж у магазинах.
Але зате ми тут ручаємося за якість, точно не отруїться (будь-яка продукція, що надходить на ринок, повинна проходити санітарно-гігієнічну перевірку - прим. «Папери»). До нас приходять, щоб узяти не щось незрозуміло звідки, а напевно гарне, – каже баба Яна.
Фермери погоджуються, що якщо підніметься ціна за торгове місце (а це, на їхню думку, у будь-якому випадку станеться при оновленні ринків), то покупці братимуть менше товарів. Вони побоюються, що така торгівля може стати нерентабельною, і на їхнє місце прийдуть перекупники, які не дбають про якість товарів.
Як працює головний реорганізований ринок Росії – московський Данилівський ринок
Єдиний приклад оновленого формату великого ринку в Росії – Данилівський ринок у Москві, яким керує Ginza Project. Зараз на ньому є великий фуд-корт із десятками кафе національної кухні та ресторанами, дитяча кімната. Прилавки оформляють дизайнери, всі фермери носять однакову форму, про кожний з них керівництво ринку на своєму сайті публікує невеликий текст.
Як стверджує його креативний директор Ольга Кукоба, після реорганізації роботи та підвищення кількості відвідувачів деякі торговці справді почали «роздушувати ціни» (через що керівництво ринку радять покупцям торгуватися), а якість від цього гірша не стала. За її словами, на ринку стали з'являтися нові виробники та фермери, ціни у яких «можуть позмагатися з мережевими супермаркетами».
Користувачі TripAdvisor зазначають, що на Данилівському ринку після його оновлення підвищилися ціни на продукти, але якість не стала від цього ні гіршою, ні кращою. При цьому більшість коментаторів пише, що замість купівлі товарів найчастіше відвідують фудкорт. В основному користувачі скаржаться на те, що це вже не ринок.
Представники Данилівського ринку стверджують, що після оновлення їхня аудиторія розширилася. «У нас з'явилося більше молоді, сімей із дітьми. Колись люди заскакували сюди по продукти на 10–20 хвилин і бігли далі у своїх справах. А тепер постійні відвідувачі та гості ринку проводять тут до трьох годин», - стверджує Кукоба.
За даними Данилівського ринку, порівняно з 2014 роком, коли на ринку ще не провели оновлення, його аудиторія збільшилася практично вдвічі: до 2 мільйонів відвідувачів 2016-го. Кукоба зазначає, що «ефективність використання торгових площ» зросла на 18%, а торгових місць побільшало на 70 штук.
Чому фермери побоюються оновлення ринків
Більшість опитаних «Папером»Фермери Ковальського не підтримали ідею реорганізації. Коли у жовтні 2017 року їм прийшли сповіщення з вимогою платити місту, а не оператору, вони продовжували вносити щотижневі плати компанії, що управляє. Частина пояснювала це тим, що «не кидають своїх», інша побоювалася, що, якщо оператором стане місто, у них відберуть морозильне обладнання.
Всі заспокоїлися, тільки коли нам розповіли про торги. Зараз дали новий договір, ми маємо укласти його з якоюсь іншою компанією (з міським Агентством з розвитку майнового комплексу – прим. «Папери»). Вони залишили обладнання, – каже баба Яна.
Московський ринок. Credit by citywalls
При цьому більшість опитаних «Папером»Фермерів Ломоносовського, Невського та Московського ринків ніколи не чули про нові формати ринків і не знають, що від них чекати.
Як у такому разі потрібно буде працювати, незрозуміло. У нас зараз багато покупців, які приходять на ринок саме за продуктами, їм не потрібне все інше. Навіщо потрібні кафе, якщо поряд є продукти? – каже фермер Валентина з Невського ринку.
Фермери кажуть, що бояться зростання орендної ставки та зміни оператора, а також того, що їх усунуть великі компанії. Про те, коли може початися реорганізація, жоден із них не знав.
Лише двоє з опитаних фермерів із Ковальського ринку вважають перезапуск корисним.
Особисто я останні роки не зазнав серйозних збитків, але [з оновленням ринків] сюди, як нам пояснили, приходитиме більше людей. І це може вирішити якісь проблеми, – розмірковує один із фермерів Ковальського ринку.
Враховуючи ціну оренди (або викупу, як вирішить новий оператор) та вартість модернізації ринкової площі (керівництво ТОВ «Ковальський ринок» оцінює її в 300 мільйонів рублів), вартість оренди торгової точки може зрости в 1,5-4 рази.
Що про реорганізацію ринків говорять петербуржці
Більшість опитаних «Папером»покупців, які ходять на петербурзькі ринки частіше за раз на тиждень, як і фермери, часто не знають про бажання Смольного оновити приміщення. Лише частина їх схвалює нововведення:
Я ходжу на ринки, бо знаю, що тут у певних людей можна знайти добрі продукти. Що зміниться, не знаю, але боюсь, що перевірених торговців тут уже не буде. Якщо я захочу сходити на лекцію чи поїсти у фудкорті, піду до найближчої «Галереї», – розповідає 35-річна покупка з Ковальського ринку Анастасія.
Мені не здається, що тут усім вистачає грошей. Хочуть, мабуть, ще більше. Мені немає різниці, що буде поруч із продуктами, але головне, щоб ціну ще більше не задирали: грошей зовсім немає, – каже 63-річна покупка з Московського ринку Олена Іванівна.
Лише кілька покупців зазначають, що їх тішить перспектива поновлення ринків.
Зараз незрозуміло, як регулюються ринки, а [нові оператори] мають зробити все жорсткіше. Сучасні ринки мені здаються неорганізованими та негарними, це потрібно змінити: хочеться приходити та радувати око, – каже 25-річний покупець із Ковальського ринку Валерій.
Як зазначає комерційний директор ТОВ «Ковальський ринок» Ольга Котченко, у разі оновлення Ковальський може змінити цільову аудиторію: «Звичайно, склад покупців оновиться. Сподіваємося на студентів, туристів і людей вище за середній клас. Поки що ще не розробляли маркетингові стратегії».
На час торгів ринки не припинять своєї роботи. Як стверджує Котченко, поки що йтиме модернізація приміщень – також. На ремонт можуть, наприклад, закрити лише одну половину ринку, після цього – другу. За її словами, враховуючи витрати часу на судові розгляди та саме перетворення приміщень, Ковальський ринок може змінити формат лише до 2020 року.
Долю Московського ринку майже вирішили – Фонд майна представив нещодавно готову концепцію його розвитку – на його майданах чиновники хочуть організувати рибний ринок. Як сподіваються у Смольному, новий формат допоможе Петербургу «розвивати попит на рибні делікатеси та рідкісні види продукції». На території ринку за цим планом має з'явитися устричний бар із живими устрицями, середземноморська остерія, кафе пан-азіатської кухні, фалафельна та в'єтнамське бістро.
Щодо Ковальського ринку, то його передали під управління ГБУ «Агентство з розвитку майнового комплексу» (у тимчасове управління — до проведення торгів).
На території рибного ринку за планом міста має з'явитися устричний бар, середземноморська остерія, кафе пан-азіатської кухні, фалафельна та в'єтнамська бістро.
Восени увагу влади привернув ще один ринок — Апраксин двір. У жовтні проект реконструкції цієї території було затверджено Радою з культурної спадщини Петербурга. Під торгівлю в ньому відведено у півтора-два рази менше площ, ніж зараз, решту мають зайняти креативні простори, апартаменти та готелі. Прискорити процес зачистки ринку вимагали деякі депутати петербурзького парламенту.
Орендарі: «Гроші у нас є»
Але орендарі вирішили виборювати свій бізнес. Позови до чиновників подали орендарі Ковальського, Торжковського, Некрасовського та Московського ринків. Комітет майнових відносин порушує федеральний закон про переважне право викупу, тому орендарі мають високі шанси відстояти свої права, вважає директор ТОВ «Приморський сільськогосподарський ринок» (керує Торжківським ринком) Леонід Яцук. За його словами, уряд постійно говорить про те, що хоче наповнити бюджет, але не дає нинішнім власникам приватизувати ринки. «Чиновники говорили, що якщо ринки буде викуплено, їх почнуть перепрофілювати та здавати мережам. Але якщо зробити там ТРК та ресторанні дворики, то самі ринки взагалі зникнуть», — зазначає Яцук.
Співвласник ТОВ «Ковальський ринок» Анастасія Котченко вважає, що Смольний і орендарі, що діють, могли б знайти компроміс. «На ринках є зараз чим зайнятися, мало представлено продуктів, старі технології... У принципі, концепція в стилі Данилівського ринку, яку демонстрував Фонд майна, має право на життя», — каже вона. Але для цього Смольний має змінити умови запропонованих договорів, зазначає Котченко. Наприклад, новому орендарю Ковальського ринку Фонд майна пропонує договір на 15 років за 14400000 руб., Крім цього йому необхідно буде вкласти в модернізацію об'єкта 295 млн руб.
«Для інвестора така схема просто невигідна, тут потрібно або укладати більш тривалий договір оренди, або продати ринок на зрозумілих та вигідних для бізнесу інвестумовах... Гроші у нас є — можна знайти і 300 мільйонів рублів, і 500 мільйонів. Усе питання в умовах договору з адміністрацією», - каже вона.
«Місто може продати ринок чинним орендарям на зрозумілих інвестумовах. Гроші ми маємо — можна знайти і 300 мільйонів рублів, і 500 мільйонів».
Співвласник іншого ринку на правах анонімності сказав, що якщо в судах не буде застосовано адміністративного ресурсу, то орендарі їх виграють. За його словами, КВВ та Фонду майна навряд чи вдасться найближчими роками здійснити свою програму — суди можуть зайняти щонайменше два-три роки, бо оспорюватиметься кожен крок чиновників. Сам він вважає, що ринкам потрібні зміни, але це могли б зробити орендарі, чиновники могли укласти з ними договори на певних інвестумовах.
За помідори, які пахнуть помідорами
За петербурзькі ринки заступилися і депутати міського парламенту. Наприклад, парламентарій від КПРФ і колишній співголова Асоціації власників та орендарів Апраксина двору Ірина Іванова зазначила у розмові з РБК Петербург, що на традиційний формат торгівлі є попит — і з боку споживачів, і з боку малого бізнесу, якому ніколи не вдасться зайти у великі мережі . "Якщо я хочу купити фермерський сир, помідори, які пахнуть помідорами, я піду на ринок", - зазначає вона. Влада декларує підтримку фермерських господарств та малого підприємництва, але передача ринків великим інвесторам позбавляє таку підтримку сенсу, оскільки цим підприємцям ніде торгуватиме, каже депутат.
Крім того, вона звертає увагу на те, що ринки в центрі – невід'ємна частина Петербурга. Тому, на думку депутата, Апраксин двір має залишитися торговим, оскільки це «місце, історично призначене для торгівлі». "Звичайно, йому потрібна реновація, реконструкція, контроль за нелегальною торгівлею, але серйозно перебудовувати його не потрібно, він має залишитися загальнодоступним торговим та розважальним об'єктом", - впевнена Іванова.
Відомий петербурзький історик Лев Лур'є дотримується такої точки зору. За його словами, ринками не має займатися держава; будь-яка ініціатива змін має виходити лише від бізнесу. «Ринки у місті приваблюють людей, є центром туризму. Вони, звісно, мають розвиватися. Але це має відбуватися ненасильно, не «згори», а «знизу»... Апраксін двор, Ситний ринок, інші ринки мають історію, мають свою чарівність, яку потрібно постаратися зберегти», — зазначає Лур'є.
ДУМКИ ЕКСПЕРТІВ:
Марія Елькіна, архітектурний критик, член Ради зі збереження культурної спадщини:
Фото: Особиста сторінка у Facebook
«Ринки традиційно грають у містах не те що важливу — утворюючу роль. Зараз це не зовсім так, і все-таки саме на ринках ми, як і раніше, спостерігаємо саму суть міського життя, його різноманітність та строкатість, ринки рятують від глобалізації. Нинішня петербурзька тенденція, яка полягає у боротьбі за стерильність, — ірраціональна та шкідлива для міста. У ній чується нетерпимість, бажання привести все до одного стандарту. Інша річ, що в тому ж Апраксиному дворі потрібно навести простий порядок — зробити освітлення, поставити лавки, чистити доріжки взимку. Якщо там є злочинність — отже, поліція має краще працювати».
Ірина Ірбітська, директор Центру містобудівних компетенцій РАНХіГС:
«Ринок був, є і буде суттєвою частиною життя будь-якого великого міста. Ринки квартального, районного, міського значення — всі вони мають бути, бо це чудова альтернатива магазинам. Торгувати там можуть мешканці прилеглих областей, чия продукція не може потрапити до супермаркетів через високі витрати. За кордоном такі ринки підтримуються окремими програмами. Цивілізовані ринки для міста – благо. Величезні території невпорядкованої торгівлі — такі, як Черкізовський ринок у Москві — мають бути розукрупнені та упорядковані. А невеликі ринки в історичних будинках можуть, не втрачаючи своєї функції, стати гарною частиною міського ландшафту».
Федір Гаврилов, керівник архітектурних форсайтів РБК Петербург:
«Я з сумом спостерігаю за розвитком планів щодо перебудови колишніх колгоспних ринків та Апраксиного двору. Ідей у місті мало — на будь-якому місці, що підлягає оновленню, у нас проектують або офіси з магазинами, або житло, або, якщо зовсім не зрозуміло, що робити, замовляють про креативний простір. Тобто якщо чуєш «креативний простір», значить, думок немає жодних. Фудхоли, на які чиновники хочуть, зважаючи на все, перетворити ринки — це той самий креативний простір, тільки з кулінарним ухилом. І, звичайно, на думку нікому не спадає, що треба намагатися зберегти чи відродити щось індивідуальне, історичне, пам'ять місця, щось локальне: ріпчасту цибулю від чудських старовірів, псковську картоплю, мед з Валдая, рибу з Карелії та і т.д. і т.п.
При цьому ринковий потенціал цих місць, звісно, ніхто не прораховує. Бо якби такий потенціал був, орендарі ринків самі, без жодних казенних концепцій, усе переробили б. А так логіка проста - було немодно і бруднувато, буде чисто і модно. Типу, як у Москві, на Даниловському, або у Відні на Нашмаркті. Словом, від долі не втечеш — ось і урбанізм у нас виходить якийсь аракчеєвський».
Олександр ЛобановськийЕкономікаНа початку тижня на кожному прилавку Московського ринку (вулиця Решетнікова, 12) з'явилося повідомлення Комітету контролю за міським майном про необхідність покинути приміщення. Це викликало паніку серед торговців.
Якщо ми підемо, закриємось, ми не зберемо більше цих покупців, - скаржилася кореспондентові сайт Олена Максимова, яка торгує тут уже 16 років.
Невдоволення поділяли і покупці.
Щодня все купуємо – і ковбасу, і яйця, і м'ясо. "ОКей", "Карусель" так далеко, а ми тут уже звикли. Ми не знаємо, як без цього ринку будемо. Тут все свіжіше, - обурювалася Надія Фолькович.
Торік у компанії ТОВ «Московський ринок», що управляє, закінчився договір оренди. Продовжувати його Комітет майнових відносин (КІВ) не став. Більше того, спроби «Московського ринку» приватизувати об'єкт було відхилено КВВ. Підприємці оскаржили це рішення в суді, але поки що процес складається не на їхню користь. На даний момент він перейшов до касаційної інстанції. Юридична колізія у тому, що раніше вважалося, що сумлінний орендар має право автоматичне продовження договору. Наразі КІО стверджує, що це можливо лише після проведення торгів.
А що робити фермерам, які мають свої особисті підсобні господарства і вони вже десятиліттями їздять сюди? І людям, які звикли до фермерської продукції хорошої якості? – обурюється у відповідь головний бухгалтер ТОВ «Московський ринок» Тетяна Меркулова.
Підприємцям нічого не загрожує, виселяється лише компанія, що управляє, запевняють у КВВ. Як приклад наводять Ковальський ринок. Там у травні цього року теж виселили керуючих та переуклали договори із суборендарями. В апараті Уповноваженого із захисту прав підприємців Санкт-Петербурга підтвердили: звернення занепокоєних торговців надходили, коли пішли чутки про можливе виселення, але потім все гаразд вирішилося і продавцям навіть знизили орендні ставки.
Однак повідомлення (щоправда, адресовані незрозуміло кому, оскільки поля адресатів залишилися незаповненими) на Московському ринку отримали саме торговці, і говорити, що приводу для паніки у них немає, складно.
Історія з Московським ринком не перша і остання. Рік тому майновий блок Смольного анонсував програму реконструкції міських ринків. Характерно, що вона досі не має офіційного статусу, хоча «ринковий переділ» вже стартував. Тим часом, наприклад, "Московський ринок" готовий проводити реконструкцію власними силами.
Суспільство більше року тому виходило з тим, що хочемо провести реконструкцію. Але реконструкція можлива після того, як ми оформимо будинок у власність. Проводити реконструкцію, коли будівля в оренді – це не логічно, ніхто цього не робитиме, – пояснює Тетяна Меркулова.
Однак діалог між бізнесом та владою, за її словами, не складається.
Я тут працюю вже 18 років і починала працювати, коли ще були районні агенції КУГІ. Так ось, після того, як вони перестали існувати, працювати з чиновниками КВВ стало практично неможливо. Тобто зворотний зв'язок досягти неможливо. У режимі одного вікна вони беруть документи. Місяцями доводиться чекати на відповідь. Усі наші прохання та звернення ігноруються просто, – розповідає Тетяна Меркулова.
Яку ж альтернативу вбачають чиновники? Судячи з коментаря КІО, вони самі поки що погано уявляють, навіщо сотні продавців та покупців наводяться в стан шоку та здивування.
Можливі кілька шляхів: залучення нового орендаря за результатами торгів із обов'язком з реконструкції; залучення нового орендаря в рамках укладання концесійної угоди також з обов'язком реконструкції (аналізує Комітет з інвестицій); управління ринками та їх модернізація силами міста, – розповіли КИО.
Тим часом, на черзі Мальцевський та Невський ринки не приховують у комітеті. Там також заплановано провести виселення поточних операторів.
При цьому Ломоносівський ринок у місті Ломоносів оператор приватизував. Дозволи на приватизацію були надані також керуючим Правобережного ринку (вул. Дибенко, буд. 16) та Торжківського ринку (Торжківська вул., буд. 20). Неважко помітити, що перші два ринки розташовані на периферії міста, та й Торжковський не в центрі. У той час, як Ковальський і Мальцевський, які забирає місто собі, знаходяться на «золотій» землі.
Експерти оцінюють «перетрус» міських ринків з незрозумілими цілями скептично.
Якщо людина легально отримала право вести діяльність, то одне із завдань держави - це саме давати їй гарантії того, що вона працюватиме довго. Зрозуміло, що через мінливі ринкові умови потрібно якось варіювати орендну ставку, бо це бюджетні надходження. Періодично необхідні справді якісь покращення, тому що ми розуміємо, що ринок умовно 90-х років і нинішній – це мають бути принципово різні речі. Але все-таки мій підхід полягає в тому, що люди повинні, природно, на конкурентних ринкових умовах будь-яку діяльність зберігати, - вважає голова ради Союзу малих підприємств Санкт-Петербурга Володимир Меньшиков.
Директор напряму Девелопмент агентства нерухомості NAI Becar Катерина Тейдер зазначає, що у петербуржців повертається інтерес до ринків на хвилі популярності здорового харчування та натуральних продуктів.
Функціонує той бізнес, який затребуваний, – каже вона. - Якщо ринки зараз існують і існують саме у такому форматі, значить саме у такому форматі існувати вигідно.
Депутат Законодавчих зборів Петербурга Олексій Цивільєв упевнений, що продовольчі ринки потрібні місту.
Точка зростання для економіки країни - вона у малому та середньому бізнесі. А у нас весь торговий ринок продовольства захоплений великими мережами. Тобто малому та середньому підприємцю можна вийти на незаконну торгівлю біля метро, що зараз і відбувається, чи піти на ринок. Те саме стосується і фермерів з Ленінградської області. Ми розуміємо, що ринки мають своїх власників, кожен має свої проблеми, але мені здається, що місту треба з ними домовлятися. У жодному разі ринки закривати не можна, - вважає депутат.
Фонд майна сьогодні передав торговцям, які працюють на Ковальському ринку в Петербурзі, понад 80 персональних пропозицій про оренду місць безпосередньо у міста, а не оператора ринку. Нагадаємо, договір оренди з ТОВ «Ковальський ринок» припинено у жовтні.
«Фермери та підприємці, які працюють на Ковальському ринку, не були належним чином поінформовані таким, що втратило право оренди ТОВ «Ковальський ринок» про розірвання договору. Навпаки, колишній оператор проводить активні спроби зібрати у комерсантів незаконні орендні платежі за кілька місяців наперед, включаючи період новорічних свят 2017-2018 року»,
– повідомили у Фонді майна.
У зв'язку з цим, сьогодні на Ковальський ринок за дорученням Комітету майнових відносин висадився «десант» співробітників Фонду майна.
«Вони передали торговцям роз'яснювальні матеріали та пропозиції щодо реєстрації їх для подальшого укладання прямих договорів із містом та легалізації їхніх відносин із власником ринку», — зазначили у Фонді майна. У цьому планується, що орендна ставка за одне торгове місце становитиме 15 тис. рублів на місяць.
Така тимчасова схема роботи триватиме, поки влада міста не вибере на торгах нового оператора Ковальського ринку і не укладе з ним договір. Потім ринок чекає на перезапуск, на який цей підхід дозволить зберегти робочі місця для торговців. Як очікується, зацікавлені у своїх місцях резиденти ринку укладуть короткострокові договори з містом на п'ять місяців із можливістю продовження.
Як розповіли «Мийці 78» у Фонді майна, ТОВ «Ковальський ринок» був оператором ринку з 1997 року за договором, який діяв у режимі невизначеного терміну. Влітку Комітет майнових відносин Санкт-Петербурга направив компанії, що управляє, повідомлення про припинення договору оренди.
Протягом трьох місяців оператор мав звільнити приміщення, але цього не зробив. Як уточнили кореспондентові «Мийки 78» у Фонді майна, ТОВ «Ковальський ринок» змогло б брати участь у торгах і при цьому мало б перевагу в отриманні права оренди за ціною, яка буде встановлена на торгах. Але оператор вирішив подати до суду та наполягати на викупі, оскільки орендував ринок близько 20 років.
ТОВ «Ковальський Ринок» просив визнати незаконним одностороннє розірвання договору оренди, звернувшись до Арбітражного суду Санкт-Петербурга та Ленінградської області з позовною заявою до Комітету майнових відносин.
Оператор також вимагав заборонити КІО вчиняти будь-які дії, спрямовані на укладання угод з об'єктом оренди, а також вчиняти будь-які дії щодо обмеження права оренди заявника щодо ринку.
Суд же дійшов висновку, що заява не підлягає задоволенню.
«Оцінивши розумність та обґрунтованість вимоги заявника щодо застосування забезпечувальних заходів, а також ймовірність заподіяння заявнику значної шкоди у разі неприйняття забезпечувальних заходів, суд не знаходить підстав для застосування забезпечувальних заходів. При цьому, на думку суду, заявник не надав достовірні та об'єктивні докази вчинення конкретних дій, що тягнуть за собою порушення його прав, заподіяння значної шкоди і неможливість виконання рішення суду у разі незастосування забезпечувальних заходів», — йдеться у ухвалі суду.
Зазначимо, у Петербурзі розпочато програму перезапуску відразу кількох сільськогосподарських ринків. Йдеться, зокрема, про Мальцевський, Московський, Невський і Ломоносівський ринки. Всі ці ринки після звільнення площ орендарями, що діють, виставлять на торги на право оренди, основна функція — ринок — має бути збережена. При цьому з'являться нові опції.
Щоб визначитись, якими вони будуть, Фонд майна Санкт-Петербурга провів конкурс ідей для потенційних інвесторів. Вони презентували свої концепції розвитку ринків. Серед запропонованих схем були лавки з фермерською продукцією, сучасні фудкорти та ярмарки вихідного дня.
Ринок у Ковальському провулку було відкрито 1936 року. Будівля, в якій розташований Ковальський ринок, збудована у 20-х роках минулого століття архітекторами С.І. Овсянніковим та А.С. Проніним, а біля входу встановлено скульптури робітника та селянина скульптора В.Ф. Розумовського.
